第五章房地产开发的项目可行性研究.doc

PAGE 7 PAGE 26 第五章 房地产开发项目可行性研究? 教学目的: 1．了解房地产开发项目可行性研究的内容与方法； 2．掌握可行性研究报告的撰写方法； 教学方法：以课堂讲授为主，运用启发式的教学方法，结合案例讲授。 导入： 房地产开发项目可行性研究是房地产开发项目投资决策的依据和首要环节，它是指运用适当的技术经济研究方法对房地产拟建项目进行全面、系统的分析，试图对房地产开发项目作出可行或不可行的一种科学方法。 第一节 可行性研究概述 项目可行性研究的理论和方法在国际上已相当完善。它是在20世纪前期随着社会生产技术和经济管理科学的发展而产生的，它最早是在20世纪30年代美国开发田纳西河流域时开始试行采用。在我国，则是从1979年开始引进并应用于工业项目建设前期的技术经济分析。并于1981年明确规定把可行性研究作为建设前期工作中一个重要技术经济论证阶段，纳入基本建设程序，在1983年颁发了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》。而在房地产开发投资领域采用可行性工作的时间更晚一些。近年来，国家有关部委连续发文，强调各类建设项目建设前期必须搞好可行性研究，特别突出了可行性研究的重要地位和作用。? 房地产项目具有投资额巨大、项目建设周期长、不确定因素多等特征，其成功的关键取决于决策的正确与否。而决策的重要依据是可行性研究对项目进行科学的分析与预测后所得的结论，所以，房地产投资项目的可行性研究对房地产开发起到关键的作用。具体而言，可行性研究是投资决策的重要依据，也是项目审批和项目资金筹措的依据。在项目建设中，可行性研究报告又成为编制设计任务书所依赖的重要文件，及开发商与各方签订合同的指导框架。 一、可行性研究的基本概念 1、可行性研究的概念 可行性研究就是在工程项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的研究；对各种可能拟定的建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证；对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。 众所周知，按照项目管理的定义，项目是为完成一项独特产品、服务或结果 而在一定期限内所进行的活动和努力。虽然不同行业的项目，其可行性研究、立项决策、项目管理与后续工作等均有行业的具体要求和特点，但是无论什么项目，在它正式实施之前都必须有一套可靠和健全的项目可行性研究。因为，任何项目都会有一些意想不到的项目风险及其不确定性。而可行性研究是项目管理的重要环节，是投资决策的基础和重要依据，因此可行性研究应以满足项目科学决策、指导项目实施、规避重大失误与风险为目标。 一般建设工程项目，都要经过投资前期、建设时期及生产经营时期三个时期。如图所示 投资前期是决定工程项目经济效果的关键时期，而可行性研究则是这个时期的重中之重。它必须在市场调查、科学预测和机会研究的基础上，提出对某一工程项目的基本构思和初步方案。其基本任务是通过广泛的 HYPERLINK /search?word=%E8%B0%83%E6%9F%A5%E7%A0%94%E7%A9%B6fr=qb_search_expie=utf8 \t _blank 调查研究，综合论证一个 HYPERLINK /search?word=%E5%B7%A5%E7%A8%8B%E9%A1%B9%E7%9B%AEfr=qb_search_expie=utf8 \t _blank 工程项目在技术上是否先进、实用和可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，为 HYPERLINK /search?word=%E6%8A%95%E8%B5%84%E5%86%B3%E7%AD%96fr=qb_search_expie=utf8 \t _blank 投资决策提供科学的依据。 2、可行性研究的目的 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化、程序化，减少或避免投资决策的失误，提高建设项目的经济、社会和环境效益。可行性研究的目的，就是用最小的代价在尽可能短的时间内确定问题是否能够解决。必须时刻记住，可行性研究的目的不是解决问题，而是确定问题是否值得去解决。怎样达到这个目的呢?当然不能靠主观猜想而只能靠客观分析。 可行性研究一般要回答以下几个问题：为什么要建设这个项目；资源及市场需求情况如何，需建多大规模比较合适；项目建设地点选在哪里最佳；该项目建设要用什么技术方案，有什么特点；与该项目建设配套的外部条件如何；项目建设需多少资金，建设周期多长；该项目的资金来源是否能够落实；项目建设后，其社会效果和经济效益如何。 3、可行性研究的 二、可行性研究的特点 1、前期性 可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、