2018年房地产估价师 《理论与方法》重要公式(章节全覆盖).docVIP

PAGE 12 - 估价理论与方法公式 第一章 不修复情况下的价值减损额=未受损状况下的市场价值-受损状况下的市场价值 修复所能带来的价值增加额=修复后的市场价值-修复前的市场价值 修复的各项必要费用，包括修复工程费、搬迁费和临时安置费 损害造成的相关经济损失=房地产价值减损（本例为修复工程费和修复后的价值减损额）之外的直接经济损失额，包括搬迁费和临时安置费 损害造成的总损失额=修复的必要费用（修复工程费、搬迁费和临时安置费）和修复后的价值减损额 第三章 抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数 抵押价值=未设定法定优先受偿权下的价值-法定优先受偿款 =未设定法定优先受偿权下的价值-已抵押担保的债权数额-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款 再次抵押价值=未设定法定优先受偿权下的价值--拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款 房地价格=土地价格+建筑物价格 楼面地价= 楼面地价=×= 容积率= 期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿 第一次拍卖的保留价=评估价=市场价值 人口增长率= 人口自然增长率= 人口机械增长率= 第六章 比较法及其应用 第二节 搜集交易实例 第三节 选取可比实例 第四节 建立比较基础 一、统一财产范围 房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格-非房地产成分的价值 不带债权债务的房地产价格=带有债权债务的房地产价格-债权+债务（剥离或还原） 实物范围要相同。 二、统一付款方式 将可比实例调整为在成交日期一次性付清的价格。 三、统一融资条件 四、统一税费负担 正常负担下的价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额 正常负担下的价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额 买方实付金额-卖方实得金额=应由买卖双方缴纳的税费 正常负担下的价格= 正常负担下的价格=（记忆“牙买加”） 五、统一计价单位 1、统一价格表示单位 2、统一币种和货币单位 3、统一面积内涵和计量单位 建筑面积下的单价＝套内建筑面积下的单价× 套内建筑面积下的单价＝使用面积下的单价× 使用面积下的单价＝建筑面积下的单价× ·1公顷＝10 000平方米=15亩 ·1亩＝666.67平方米 ·1平方英尺＝0方米 ·1坪＝3.30579平方米 ·平方米下的价格＝公顷下的价格÷10 000 ·平方米下的价格＝亩下的价格÷666.67 ·平方米下的价格＝平方英尺下的价格÷0·平方米下的价格＝坪下的价格÷3.30579 第五节 交易情况修正 1、总价修正、单价修正 2、金额修正 可比实例成交价格±交易情况修正金额＝可比实例正常价格 百分比修正，一般公式为： 可比实例成交价格×交易情况修正系数＝可比实例正常价格，即 可比实例成交价格×＝可比实例正常价格 （假设可比实例的成交价格比其正常价格高或低的百分率为±S%） 上式中，是交易情况修正系数 第六节 市场状况调整（交易日期调整） 一般公式 ·可比实例在成交日期时的价格×(1±T％)＝可比实例在价值时点时的价格（市场状况调整系数是(1±T%)） （一）市场状况调整的价格指数法 采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为：（尾首相比） 可比实例在成交日期的价格×=可比实例在价值时点时的价格 采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为：（连乘） 可比实例在成交日期时价格×成交日期的下一时期的环比价格指数×再下一时期的环比价格指数×…×价值时点的环比价格指数＝可比实例在价值时点的价格 （二）市场状况调整的价格变动率法 采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为: 可比实例在成交日期的价格×(1±价格变动率)期数＝可比实例在价值时点的价格 采用期内平均上升或下降的价格变动率进行市场状况调整的公式为: 可比实例在成交日期的价格×(1±价格变动率×期数)＝可比实例在价值时点的价格 第七节 房地产状况调整 把可比实例在自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。可分解为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。 调整方法： 直接比较调整和间接比较调整（最常用）、总价调整和单价调整、金额调整和百分比调整、加法调整和乘法调整 第八节 计算比较价值 （1）金额修正、调整下的公式： 比较价值＝可比实例成交价格±交易情况修正金额±市场状况调整金额±房地产状况调整金额 （2）百分比修正、调整下的加法公式∶ 比较价值＝可比实例成交价格×（1+交易情况修正系数+市场状况调整系数+房地产状况调整系数） 百分比修正、调整下的乘法公式∶（最常用） 比较价值＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数 =可比实例成交价格××（1±T%）× 假设可比实例成交价格比正常价格高或低±S%；从成交日