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云南曲靖炮团商业项目策划研究规划设计建议2010年02月04日——Copyright ? 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：1053527879版权声明 Copyright; All rights Reserved本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。This article is for internal use only. Taskin holds the copyright of this Article. Without prior written authorization of the copyright holder, anyone shall not circulate, quote, use, copy, or distribute this article for any purposes 说明：此规划设计建议是在甲方对前期项目调研、定位、定量研究成果认可的基础上进行的。规划设计建议提出了规划原则、规划建筑设计要点、规划分区、业态主题定位与初步业态划分的建议，以指导设计院在进行规划建筑设计时切实落实策划研究成果。另外，详细物业规划布局，需与设计单位合作进行。AB项目用地及策划范围说明项目用地项目地块位于曲靖市麒麟区，分为A地块和B地块。A地块为交通路以东，麒麟北路以西、三江大道以南、食品街以北的全部面积。B地块位于食品街以南、沃尔玛用地以北，基础数据不详。暂无用地规划，但其策划与规划要求与A地块一并考虑，根据各方面情况综合考虑该区容积率和功能，再向政府争取批复。策划范围本次策划范围仅为A地块。规划限制条件本项目A地块用地南低北高，高差4.3m，占地20.46万㎡，容积率为3.5—4.3，总建筑规模约71.61—87.98万㎡。地块形状及用地规划指标要求如表1所示。停车泊位：机动车按0.5车位/100㎡建筑面积，自行车按7.5车位/100㎡建筑面积执行。地块沿三江大道、麒麟北路预留8m的绿化带，建筑退道路道路红线要求如表2所示。规划要求必须建设一条红线宽度不小于19m的东西向道路。公共服务配套设施：必须配置70㎡临街公厕2座、垃圾收集、消防等设施；必须配件小型污水处理系统及再生水利用系统。表1：地块用地规划指标要求 表2：建筑退道路红线要求方向道路名称道路红线宽度高层建筑退道路红线多层建筑退道路红线北三江大道60m1311东麒麟北路50m1311西交通路25m85南食品街12m53项目商住区商业区用地比例35%65%建筑密度≦40%≦55%绿地率≧35%≧20%项目地块概况项目位置本项目位于曲靖市麒麟区，东至麒麟北路，西至交通路，南临食品街，北到三江大道。其中麒麟北路是城市主干道，与麒麟南路相接，贯通麒麟区南北，车流量较大；三江大道未来是连接城市东西的两条主干道。如右图示。项目所处地段紧邻曲靖市最主要的商圈阿诗玛商圈，麒麟南路沿路两侧分布着几家较大型商场和大量街铺，商业形态比较低级，购物环境较差，有很大的提升空间。随着地块南部麒麟商业广场的开业，往北人流逐渐增多，麒麟东西路以北商业得到发展。麒麟北路项目地块三江大道交通路麒麟商业广场食品街麒麟东路麒麟西路麒麟南路 本项目地块交通条件优越，紧邻传统商圈，具有发展现代零售业的先天优势。汽修汽配一条街加油站家具城4S店加油站区四中汽车客运站吉玛特公安局食品街项目地块概况地块现状及可视性地块东侧沿麒麟北路长约535m，南侧边长约295m，西边沿交通路长约507m，北侧沿三江大道约455m。地块目前为军事用地，建筑物相对较少，拆迁难度小。本项目周边物业丰富，包括商场、超市、学校、汽车站、住宅、市场、多层办公等，目前整体建筑形象档次不高。项目东侧麒麟北路为城市主干道，绿化优美，人车流量大，展示面很好，适宜布置高层或大型建筑。三江大道现状为汽修汽配专业市场，人车流相对较少，交通路有超市、ktv、汽车站，人流相对较旺，食品街是传统食品市场，不能行车，人流很旺。 项目地块平整，拆迁难度小，建筑条件较好。地块可视性景观一般，仅西侧沿麒麟北路形象较好，但四面高层建筑很少，遮挡小，有机会创造极具吸引力，代表城市新风貌的建筑景观。项目地块概况区域发展分析曲靖市城市总体规划（2005—2020）本项目地块原属军事用地，但麒麟区主要商业都集中在项目所在的中心片区内，区域发展起步较早，整体区域体现成熟稳定的态势。目前本项目所在地块周边的可供土地资源有限，未来供应项目日益稀缺，从周边环境看，由于区域发展较早，很多物业已经跟不