长垣县市场初步判断.docVIP

长垣县人民路项目 投资研判报告 2012年6月 第一章：投资环境 区域环境 地理位置：位于河南省东北部，隶属新乡市，东隔黄河与山东省东明县相望。城市战略定位为：豫鲁交界地区的区域中心城市，工业与商贸型城市。 交通条件：新菏铁路横亘东西，省道308线、213线穿越全境，济东、大广两条高速公路“十”字交汇，交通十分便利。 图1：长垣到周边各县市的驾车时间图 历史人文：长垣因“县有防垣（即防护墙）“而得名，春秋时代，长垣县城所在地是卫国的蒲邑，故长垣又称为“蒲城”。 地貌特征：长垣县为黄河冲积平原的一部分。境内无山，地势平坦低洼，少有缓坡。 面积人口：到2010年，长垣县国土面积1051平方公里，耕地86万亩，辖10镇、4乡、4个办事处，人口85万以上，其中城区人口约20万，城镇化水平达41%左右。 区域划分：如下图 图2：长垣县区域划分图 本案蒲东蒲西蒲北南蒲起重机产业园 本案 蒲东 蒲西 蒲北 南蒲 起重机产业园 长垣县共分为5个区，如上图所示。县城被护城河一分为二，分别是蒲西区和蒲东区，本案所处位置为蒲西区的北侧。 区域环境总结： 本案处于长垣新区的北侧边缘地带，区域逐步成熟中。 区域道路通达性较好，但周边多工厂，属于工业聚集区。 经济环境 GDP及人均GDP： 全县地区生产总值完成143.7亿元，人均GDP约为2497美元。 结合城镇化率和人均GDP，得到下图:—— 图3：长垣县与周边县城工业化及城市化进程对比图 从上图可以看出，长垣县已经步入城市化和工业化的中期，城市已经步入高速发展阶段，且城市发展进程相对稳定，为新乡五县中城市发展水平和经济实力最高的城市。 三产结构：2010年三次产业的比重调整为12%：45%：43%，其中第三产业（包括房地产业）比重相当高。 表1：2010年长垣县与辉县市、新乡市、郑州市三产结构对比 第一产业比重 第二产业比重 第三产业比重 长垣县 12% 45% 43% 辉县市 13% 70.9% 16.1% 新乡市 13.3% 58.1% 28.6% 郑州市 3.1% 56.7% 40.2% 从上表可以看出，长垣县第三产业比重远高于辉县市和新乡市，甚至要高于郑州市！可见长垣县的城市发展程度较高，房地产业发展迅速。 支柱产业：长垣是“中国厨师之乡”、 “中国防腐蚀之都”、“中国起重机械之乡”， 现已形成起重机械、医疗器械、建筑、防腐、烹饪、绿色食品、苗木花卉七大特色产业，起重机械、医疗器械、商贸轻工、新城工业四个产业聚集区正在建设之中。 其中，卫华集团、亿隆集团、长城地产、宏力集团、巨人起重机集团等是长垣的几家大型集团公司，县城一些干道均以这些集团的名字命名。 经济环境总结： 支柱产业体系丰富、县城经济发达、人民生活消费水平相应较高。 城市化及工业化水平较高 第三产业发展迅猛，房地产所占比例过高。 政策环境 河南省委印豫发2011【7】号文件：2011年6月1日起，河南省正式开展省直管县行政体制改革试点工作，固始、 新蔡、 鹿邑、 兰考、 长垣、 滑县为省直管县试点单位，将撤县建市。 长垣县城市总体规划（2006-2020）中关于城市发展方向的明文规定：发展方向以向南为主，适当向西、向东发展。城区主要西扩南联，加强主城区和南部工业区组团的联系。 2010年8月17日，住建部公布二、三线城市限购5大标准，并与部分二、三线城市地方政府“限购谈判”，限购令蔓延至二、三线城市。长垣市场在经历约一年的滞后期，市场由上升势急转直下。房地产进入深度调整期。 政策环境总结： 长垣撤县立市是政策层面较大利好，但是由于长垣市人口基数小，城市化率高，对于房地产长期发展支持力度有限。 本案所处位置正处于长垣规定的城市发展方向上，但“西扩”政策无具体指导，长远持续发展缺乏核心政策支撑。 全国范围的限购政策带来的挤出效应给长垣带来更多的客源、 第二章：房地产市场调研 土地市场 从2010年7月-2011年10月城区供应土地2190亩，可供应商品房360万平方米，目前绝大多数项目正在开发建设中，销售量不足50%。近期供应土地价格单价在100-120万/亩。 表2：2010.7-2011.10土地供应 土地座落 总面积（公顷） 签定日期 成交价格（万元） 容积率 建筑面积（㎡） 土地使用权人 楼面地价（元/㎡） 老106国道以东、崇德路南侧、经二路西侧 3.5593 2011-9-27 5872.9 3.5 124575.5 新乡市长蒲置业有限公司 471.43 老106国道以东、崇德路南侧、经二路西侧 1.8602 2011-9-27 3069 3.5 65107 新乡市长蒲置业有限公司 471.38 宏力大道西侧、崇德路南侧 3.3002 2011-9-27 5445 3.5 115507 新乡市长蒲置业有限