物业管理跟房地产开发20 物业管理实务.docVIP

第二节 ?传统的房屋管理与市场化的物业管理的区别? ?为了更好地了解市场化的物业管理的特点，有必要同过去传统的房屋行政管理进行对照 与比较。? ?一、传统的房屋管理? ?通常是以行政手段管理，其管理单位是政府的一个职能部门，如市、区房管局和基层单 位——房管所。传统房屋管理单位属于事业性质。由于房管部门管理的房屋是国有财产(产 权单一)，而房管部门又是政府的一个职能部门，所以产权和管理权是合一的。一般是对房 屋及其附属设备进行维修、养护，工作比较单一，管理水平也不需要很高，通常房管所只要配“一员三工”便可以负责一个片的房屋维修管理。“一员”为房管员，每月定期收房租， 如果住户有问题，只负责传递信息，而且只围绕房屋的维修方面；“三工”即瓦工、木工和壮工，也就是维修的基本队伍，几个房管员才配上一个水电工。其维修经费来源有两种：一 是收取的低租金(由于国家采取的方针是福利型的住房制度，故靠收房租是非常少的)；二是大量的靠国家财政补贴。所以国家房屋建得越多，包袱背得越重。国家想管好房屋但没有财 力保证。? ?二、市场化的物业管理? ?市场化的物业管理采取的是以经济手段进行管理，其管理单位——物业管理公司属于企业性质。物业管理公司的基层管理单位是管理处。一般来说，物业管理公司只有经营管理权 而无产权。物业管理公司管理的内容非常广泛，通常分为三类：第一类是公共服务，就是为全体住