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采用金融手段调控房价研究 　　摘要：我国的房地产发展模式先后经历了四个阶段，并且从1998年起，中国实行全面住房制度改革，取消了住房实物分配，实行住房分配货币化，目标是建立以经济适用住房为主，包括房地产开发企业提供的商品房、集资建房和合作建房、廉租房等形式的多层次城镇住房供应体系。十多年过去了，原来设计的经济适用房为主体的供应结构没有实现，取而代之的是由房地产开发商提供的商品房供给模式。然而随着近几年中国经济的快速发展，房价的涨幅也越来越大，远远超过了人们平均工资水平的涨幅，普通居民也越来越感到买房的沉重压力。论文从现实背景出发，全面论述了如何采用金融手段调控房价。 　　关键词：房价；调控；金融手段；货币政策工具；流动性 　　收稿日期：2011-03-13 　　作者简介：董会敏（1986-），女，黑龙江哈尔滨人，中国邮政储蓄银行哈尔滨市分行人力资源部助理经济师，研究方向：金融研究。 　　 　　随着近几年中国经济的快速发展，房价的涨幅也越来越大，远远超过了人们平均工资水平的涨幅，普通居民也越来越感到买房的沉重压力。房价快速飙升至如此高位是由诸多因素引起的，如人们强烈的住房需求特别是中国人安家立业的传统、有钱人的投资需求、炒作的因素、外国热钱的大量涌入、房地产商违规屯房惜售等等，长此以往，不仅会使很大一部分人买不起房而引起诸多社会问题，更会导致由房地产过度投机而带动整个社会的结构性恶性通货膨胀，从而严重影响我国经济良好快速的发展势头。 　　一、采用金融手段调控房价研究的目的和意义 　　金融是现代经济的核心，而此篇论文着重研究调控的金融手段，不仅是从一个金融专业的角度来看待分析我国房地产市场和住房制度的缺陷，更是希望用现代的金融手段和杠杆来调控微观的市场主体，对房地产市场进行及时的降温，最终实现“居者有其屋”的目的。目前国内调控房价的金融措施从中央至地方，各出各招，却系统不一致，甚至有互左之嫌，本文根据房价调控中出现的一些问题进行了较深入完整的分析，对完善我国房价调控的金融手段有着积极的理论建设意义。 　　二、采用金融手段调控房价研究的理论基础 　　地租理论：西方经典的地租理论，可分为三类：古典经济学地租理论、新古典城市地租理论和马克思地租理论。 　　土地报酬递减规律：17世纪中叶的威廉#8226;配第发现一定面积的土地的生产力有一最大限度，超过这一限度后，土地生产物的数量就不可能随着劳动的增加而增加了。法国重农学派后期代表人物杜尔阁，对“土地报酬递减规律”的内涵进行详细表述：“撒在一块天然肥沃的土地上的种子，如果没作任何土地的准备工作，这将是一种几乎完全损失的投资。如只添加一个劳动力，产品产量就会提高；第二个、第三个劳动力不是简单地使产品产量一倍或两倍，而是增加五倍或九倍，这样，产品产量增加的比例达到它所能达到的最大限度时为止，超过这一点，如果我们继续增加投资，产品产量也会增加，但增加得较少，而且总是越来越少，直到土地的肥力被耗尽，耕作技术也不会再使土地生产能力提高时，投资的增加就不会使产品产量有任何提高了。”1815年英国威斯特(E.west)在其《资本用于土地》一书中，首次正式提出“土地报酬递减规律”。此后西方经济学家以英国的马歇尔，美国克拉克、萨缪尔森，德国奥多尔#8226;布林克曼等的著作作为代表，对这一规律作了进一步的解释和拓展。 　　三、我国房地产市场和住房制度的现状与问题 　　（一）我过房地产市场和住房制度的现状与特点 　　1.我国房地产市场和住房制度的现状。中国房地产改革模式的四个阶段：1978年以前的计划经济模式主要依赖于政府提供的福利房。以及建设单位基本建设项目的附属生活项目安排住宅建设。1981―1998年的“计划+市场“模式。表现为单位建房、开发商建房的双轨制并存，市场的比例在稳步扩大。1998―2008年的市场化模式。取消单位建房但经济适用房、廉租房比例偏低基本上让公众面向开发商。2008年重回“计划+市场”模式提出抓紧建立住房保障体系，增加保障性住房。 　　“房价收入比”是指一个地区的住房平均价与家庭年平均收入的比值,反映了居民家庭对住房的支付能力,比值越高,支付能力就越低。目前国际上公认的“合理的住房价格”的“房价收入比”为3―6倍。当一个地方房价收入比超过7倍以后,就会被世界上公认为“国际房价最难承受地区”。 　　根据《小康》调查，未来一年内，接近48%的人预期，房价的走势仍将上涨；30%的人觉得不好说；只有22%的人预期可能下跌。[1](P.21-23) 　　2.我国房地产市场的主要特点。首先，土地供应量不足。近两年土地供不应求的态势仍在持续，造成市场供求总量的失衡，形成供不应求的市场预期。土地供应量的不足表现在土地出让面积的不足。[2](P.11-13)其次，