华信行六安市腾逸水岸名城策略定位提案.pptx

续写湾区物业历史长歌;;开发目标分析;华信行对于目标的理解;我们的研究思路（报告大纲）;;被称为“合肥后花园”，本土刚性需求强劲，属于较封闭的一次置业型市场，大盘是主流，产品、价格呈同质化趋势 ;六安房地产市场格局;起步期;;;六安房地产市 场价格研究;六安房地产市 场产品研究;六安房地产市场 宏观分析结论;;;;主城区楼盘（学区大盘）;;主城区楼盘;;华邦·锦绣华府项目分析:;华邦·锦绣华府畅销户型分析:;;水云涧实拍;水云涧畅销户型（两房两厅一卫91.2平米）;大唐·美林湾;明珠·江南世家;六安房地产市场 楼盘分析结论;;“大盘”成功开发的四种模式（CDM）;产品创新与强势营销的经典案例;;树立鲜明主题，以社区文化塑造大盘;树立鲜明主题，以社区文化塑造大盘;经由产品创新及品牌优势取胜;以较低价格取胜的业绩型大盘;;;区域现状——本项目位于六安市城南板块，未来城市核心边缘, 与目前同属一个板块的城南新区仅一河之隔；目前片区认同度低，非传统开发热点;发展目标——未来六安城市中心向南拓展的必经之地，稀缺水景资源的最后地段；但区位配套不足，目前区位优势不明显 ;项目经济技术指标: 项目总占地：99093㎡ 当前容积率：3.0 绿 化 率： 30% ;地块自身质素及项目四至优缺点较为明显，如下所示：;启示点：;路网发达，交通便利，车行10分钟可达新区，15分钟可达主城CBD。正在施工的梅花大道，连接淠河景观带与项目地块，项目通达性较强;地块解析小结;启示：在区位、配套不构成绝对优势的前提下，因地制宜的规划布局和差异化的产品打造成为提高项目核心竞争力的必然选择！;;;本项目价值体系的建立;;;环境：包括区域环境和自然环境，体现了区位价值和自然资源禀赋 人文：需要长时间积累，为持续开发形成品牌符号 服务：品牌的力量，包括物业管理、开发商品牌树立 产品：典型的单一项目成功要素和高价楼盘的充分条件;;形象定位经典案例（湾区物业OR水景资源）;一步水岸，一片天地;主题形象定位;;项目案名建议;主推：;延展：紫气东来，汇于湾 紫气之地：招财纳福的风水宝地 湾区：淠河最佳景观所在，湾区体现景观视野的开阔性;腾逸·紫云湾 ;案名建议;;客户分类;中高端客户心理特征：“传统向新式过渡/注重身份与个性”，存在攀比及群居心理，注重家庭享受;六安中高端客户的需求特征具体描述;客户行为解读;项目客户定位;;我们给出的产品组合、建筑风格、园林风格及户型定位建议并不是具体设计方案，而是对设计提出的建设性意见，即市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素。产品最终设计方案需由开发商、设计院与我司共同沟通完成。;项目产品定位——产品组合;项目产品定位——产品组合;地块东侧为天然坡地，后期规划为错落阶梯，同时东侧临近淠河，水景景观最佳，质素最高端产品应分布亲水位置； 首期地块内部现有池塘可利用为社区人工水系。成为一期园林亮点，首期地块少量高质素产品应分布于人工水系周边，拔升价格预期。;项目产品定位;本项目社区建筑风格建议;地中海建筑风格;本项目社区园林风格建议;法式风情园林经典案例参考;户型配比论证体系;推导过程1：;年1-11月;户型配比;初步推导户型配比结论一：;以市场畅销户型及我司操盘经验进行修正：;户型建议;参考三：78 ㎡两房两厅一卫;参考案例四：70.91㎡，两房两厅一卫;小三房单位户型建议：;小三房、大三房单位户型建议：;大三房单位户型建议：;;;价格定位;价格定位;可比项目权重确定;价格定位;价格定位;;沿街商铺;类型;项目商业定位;楼盘名称;会所的功能 ;产品取胜------产品核心竞争力总结;再次理解开发商目标;;1;首批入市单位营销节点安排;入市策略 ;项目销售执行关键动作总控表;;充分准备，展示到位;线上推广市场分析;营销节点铺排及媒体时效评估;阶段重点：;阶段重点：;阶段重点：;;;;看房通道包装;VI系列及延展;预热期、强销期（3月－8月）;举措1——售楼处开放日活动;举措2——“六安创新人居模式”论坛暨项目产品发布会;举措3——项目风水讲座;举措4——六安白鹭洲的“前世今生”论坛活动;举措5——样板房开放活动;第二阶段：产品预热期（4月－5月）;时间：2010年5月15日 内容：公开选房、解筹 媒体：报纸+短信+户外+DM+网络 目的：针对认筹期诚意客户进行公开选房，集中开盘，以人气带动大量成交，成交客户抽取幸运旅游大奖。;举措8——“霍山县贫困小学捐书”爱心活动;举措9——“探访红色之旅”活动;举措10——“行走中国——探访白鹭栖息的地方”活动;举措11——“霍县、霍邱看房专车”活动;举措12——“腾逸·水岸名城书画展览”活动;举措13——“购房客户赢取台湾7日游”活动;举措14——“腾逸·水岸名城业主水果冷