南沙创鸿一品投标报告终稿打印版.pptx

报告思路项目本体分析第一部分：基础分析市场竞争分析区域客户分析项目目标的梳理第二部分：目标困难目标实现的核心困难SWOT策略导出第三部分：策略执行项目定位策略执行与安排PART 1 项目视角区位：位于南沙中心城区，距离广州中心约60公里 项目 视角项目所在的进港大道是南沙目前发展重点中轴,集中了南沙区主要的市政配套与商业.南沙发展历程2000-2010年1988-1992年1993-1999年经济开发区时代，大规模开发国务院批准设立国家级南沙经济核技术开发区全球最大企业美国通用落户南沙东发和南伟码头分别投入使用虎门大桥通车粤港经济合作座谈会在南沙举行南沙定位升级为珠三角的中心支点城市霍英东时代， 南沙的启动洛溪大桥通车，霍英东投放启动资金超25亿元虎门轮渡公司成立南沙被确定为九十年代三大重点发展区域虎门轮渡及广珠东线公路正式开通南沙港成为对外通商口岸，南沙客运港试航南拓时代，产业纷纷落户广州提出“南拓”战略，将南沙纳入广州城建计划.广州市政府提出在南沙“再造一个新广州”广州南沙开发区建设指挥部挂牌成立2003丰田发动机/整车及配套项目落户南沙南沙国际深水港一期及南沙港快速路相继开通南沙成为广州市一个独立的行政区。全球500强纷纷投资南沙60公里南沙交通：外部通往广州中心城区、珠港澳、广深较为便捷，周边目前进入性一般往番禺广州外部交通：南沙构建了由高速公路、快速干线、城际铁路和地铁组成的对外交通网络，大大加强南北向和东西向两个轴向的交通联系，提高南沙和与周边城镇的交通通达性，加大了南沙区域辐射能力. 周边路网：本项目目前临两条规划路，尚未完工，目前进入性一般。京珠高速地铁4号线南沙港快速往虎门深圳虎门高速规划路规划路往珠海澳门配套：周边发展处于南沙较高水平，半小时生活圈享有南沙区域级的生活配套1祈福酒店2泰来酒店3烧肉一番4凯逸酒店5海港大酒店6高技海鲜鱼翅酒楼7君悦酒家8南沙中心医院9南沙一中10南沙第一小学11工商银行12中国银行13南沙体育中心14广东外国语学校13科学展览馆14南沙客运港15南沙大酒店16蒲州花园17天后宫18大角山炮台19亲水公园20游艇俱乐部（2010年建成）21英东中学22南沙金业小学23鹿颈小学24南沙中心小学25南沙中学26工商银行27人民医院地铁四号线生活配套区2345进港大道16714港前路311282913911虎门大桥1028南沙区政府3013京珠高速141522162128黄山鲁森林公园29南沙高尔夫球会30荷塘公园31上下横栏岛17232418251926旅游配套区2720四至：紧邻住宅区与商业广场，居住氛围浓厚，南临河涌，望景观绿轴规划：中等规模中等容积率，楼栋与园林空间布局舒适，户户南北通透产品：公寓50-70的loft商住两用，住宅主力为117-130的三房，另有少量底商住宅1#－5#套型面积户数套数比2房2厅8518230%3房21266010%1306010%4房2厅1396010%1656010%合计——604100%公寓 6#套型面积户数套数比A(loft)49-5113350%B(loft)59-7113350%合计——266100%住宅底商共40间, 主力面积为26-32平方, 共1671平方. 小结 项目广州南沙中心城区，距离广州城市中心60公里；区域往珠三角圈通达性强，周边配套较为成熟，具备城市价值中等规模、中等容积率；临河涌与绿岛，有一定景观资源；项目属性广州远郊区域、南沙中心城区、有一定资源，中等容积率中等规模项目PART 2 市场视角● 宏观市场形势 ● 区域市场表现 宏观环境2011年初新“国八条”和广州细则的出台已为2011年定调，楼市调控将成为常态，要有淡市营销的心态小结:2011年下半年楼市调控力度预计不会减弱，整体楼市仍是淡市，须做好淡市营销的准备，在淡市中突围。调至21.5%六年内第6次去年以来第十二次2010.10.20三年以来利率首次上调备注：图表来源新华社货币政策：2011年至今，存款准备金率和存贷款基准利率多次上调，银根不断紧缩，开发商与购房者均受到影响，房地产经济调控力度不断加强。2011年7月7日央行年内第三次加息中国人民银行决定，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。五年以上贷款利率由6.80%调整为7.05%。小结:楼市经济调控力度不断加强,存贷款基准利率和存款准备金率的不断上调,房地产和购房者的资金压力越来越大.广州区域划分图花都-山前大道板块：山水资源型板块度假项目为主从化广从路沿线板块：山水资源型板块度假项目为主增城（新塘）板块：交通便利、规模发展板块常住/度假项目皆有老中心区：越秀、荔湾新