年5月绿地集团南京绿地广场城市综合体项目前期可行性研究报告.pptx

一、宏观环境与物业市场研究1、宏观环境分析南京城市概况火车站苏锡常都市圈合肥鼓楼新街口上海南京都市圈河西CBD杭州宁波南京位于江苏省西南部，长江下游沿岸，东距上海约300公里，华东地区重要的交通枢纽城市。土地面积6582平方公里，辖11个市辖区、2个县，2010年末全市常住人口779万，户籍人口631万。2010年全市实现地区生产总值5086亿元，增长13%。数据来源：南京市2009年国民经济和社会发展统计公报城市空间布局整体定位为国家历史文化名城、国家综合交通枢纽、国家重要创新基地、区域现代服务中心、长三角先进制造业基地、滨江生态宜居城市，通过“城市中心-城市副中心-新城”三级城镇体系不断优化城市格局。空间布局：中心城＋新城＋新市镇中心城：承载南京中心城市服务职能。仙林副城：长三角重要的科技创新中心、南京高新技术产业基地、南京都市圈东部区域服务中心、南京都市高品质宜居新城。东山副城：长三角重要的交通枢纽、创新基地、现代服务业基地、国际化三水宜居城区。江北副城：全国重要的高新技术产业和先进制造业基地，长三角辐射中西部地区的先导区和综合服务中心。新城：龙潭、汤山、禄口、板桥、滨江、桥林、永阳、淳溪。江北副城仙林副城中心城东山副城资料来源：《南京市城市总体规划（2007——2030）》（公众意见征询）城市发展格局未来南京，将形成新街口城市中心、河西中心、南部新中心的“金三角”格局。新街口城市中心发展较早，南京传统CBD,也是目前最为成熟的CBD。新街口城市中心河西新城中心近年来新打造的城市CBD，奥体中心拉动发展，发展速度较快，正趋于成熟的CBD。河西新城中心（预计三十年成型）南部新城以南京火车南站为引擎，改写南京城市格局。南站建成后有望成为全国最大的铁路枢纽客运站，8个小时 从南部新城能到任一省会城市，南京地铁一号延长线、三号线、六号线、机场轻轨也将在这里设站。南部新中心（预计十年初步成型）城市轨道交通根据城市总体规划，到2030年，南京市轨道交通线路将建设由17条规划轨道线路构成655公里的网络。其中1、2、3号线是城市近期内建设的的骨干网络。“两纵一横”的轨道交通骨干网络轨道交通一号线：贯穿主城区南北轴线的交通线路，2005年9月，地铁一号线一期正式建成运营，16站，从奥体中心站至迈皋桥站；南延伸段由一号线安德门站向南延伸至东山新市区，穿越雨花区和江宁区，已通车。一号线线西延过江线共设8站，已开工建设。轨道交通二号线：贯穿主城区东西轴线的交通线路，东连仙林大学城，西通河西新城区，中间穿过新街口中央商务区，共设19站；二号线由马群站向东延伸至仙林新市区，共设7站 。轨道交通三号线：南北向主要干道，连接主城、江北副城和东山副城，连接京沪高速铁路南京南站、南京火车站以及江北火车站等最重要的对外交通枢纽，共设28站，目前已开工。1火车站鼓楼新街口河西新城231号线2号线3号线资料来源：南京市地下铁道工程建设指挥部宏观经济运行——经济总量及增长率2003-2009年间南京GDP均保持平稳快速增长，年均增速达到11％以上南京历年GDP及年增长率长三角城市GDP横向比较(2009)单位：亿元南京市GDP总量在长三角几大城市中处于偏低水平。资料来源：南京、上海、苏州、无锡、杭州、宁波历年统计年鉴宏观经济运行——商业市场规模南京位于长江沿岸，是京沪线的重要节点，周边城市对于当地消费市场的促进作用明显，近年社会消费品零售总额持续上涨。由于近年来住房贷款以及医疗教育费用带来的压力，南京城市居民的日常消费能力放缓。南京历年社会消费品零售总额及增幅南京历年城市居民人均可支配收入及增幅资料来源：南京历年统计年鉴宏观经济运行——商业市场规模南京居民消费结构中，居前三位的依次是食品、教育文化娱乐、交通和通讯。近年居民吃、穿支出比重明显下降，教育文化娱乐等服务消费支出比重则逐年上涨。南京城市居民消费结构（2009年）南京近年城市居民消费结构变化资料来源：南京历年统计年鉴房地产整体市场——房地产投资南京房地产投资完成额近年波动较大，04年受十运会、轨道1号线等利好因素推动，其增速接近60％，05年快速下降后近年逐渐平稳，年增长率维持在20%左右的水平。南京历年房地产投资完成额长三角典型城市房地产投资额历年增长率资料来源：南京历年统计年鉴房地产整体市场——房地产投资在房地产投资中，住宅投资比例最高，2009年达到74％，办公楼和商业比例分别为5%和11%。近年办公楼投资情况较为稳定，而商业投资增长明显。南京房地产投资构成（2009年）南京历年办公楼、商业营业用房投资额资料来源：南京历年统计年鉴宏观经济分析与判断华东地区重要的政治、文化中心与交通枢纽城市，09年常住人口约800万城市空间布局由单一核心模式向“中心城＋新城＋新市镇”的模式过渡远期规划将建设成由17条