徐州城置项目研究报告132p.pptx

提纲阅城—市场格局观己—自我认知筑营—产品打造读心—客户研判谋策—营销策略1 阅城—市场格局城市如江湖，变幻莫测，群雄逐鹿。唯静观，列比，明断；方可久置于城上。一、宏观市场概况1量、价总体呈上升趋势，但受经济、政策影响较大单位：万平米单位：元/平米从供应量来看，从05年以来供应量总体呈上升趋势，08年受经济影响略有回落，09年在政策的刺激下大幅增加，10年以来供应呈平稳趋势。从成交量来看，成交趋势从05年以来供应量总体呈上升趋势，08、09年受经济政策影响出现大幅波动，11年截至目前略有下降（环比下降3%）。从成交均价来看，总体呈上升趋势，09年以来涨幅增快，09-10年供不应求的态势也是10年以来价格飙升的原因之一，目前价格为最高值。一、宏观市场概况2总体市场自09年以来呈现供需两旺，11年以来供略大于求单位：万平米供应量、成交量总体呈上升趋势的情况下，供需比总体呈现下降趋势，表明市场供需两旺。05-08年供需比一直小于1，08年供需比受经济影响达到1.64，短期内出现供大于求的现象，自09-10年受政策影响，一直呈现供不应求的趋势，也导致价格大幅攀升，11年以来供需比大与1，目前市场处于供略大于求的局面，但比例仍属于良好市场的范围内。一、宏观市场概况3发展速度较快，上涨趋势明显，11年以来价格虽大幅增长，但成交环比下降26%单位：元/平米单位：万平米从成交量来看，经济开发区的成交量逐年有所增长，尤其是2009年，房地产市场较为火热，成交量是三年中最大的。11年1-10月成交31.6万平米，环比（10年1-10月成交42.7万平米）下降26%。从成交均价来看，成交均价呈逐年上涨的势头，特别是11年以来，价格环比涨65%，涨幅较大。抗风险能力强，受政策调控影响小，市场潜力较强，由于市场起步较晚，在2009年开始形成一定市场规模，随着区域产业发展、公共设施逐渐完善，开发区版块将成为徐州重点中低层收入人群的选择。 二、区域市场概况-中心区北区东区西区中心区南区铜山新区黄金地段商业地产势头凸显楼盘名称总建（万平米）容积率物业形态目前报价（元/平米）主力面积 （平米）剩余总量（万平米）香谢丽花园304.8高层980098、122、13011翠湖御景273 小高层 高14317.2风尚自由城102.9高层 900086、1422.7风尚米兰502.6小高层 高层 、叠加别260 38.7龙商天骄182.7高层、小高层11000140、180/华夏樱花国际302.0高层980085-14010金郡中央16.65.78高层 未定100、1478翡翠星座202.0小高层 高层 1000011216.4（尚在拆迁阶段）中心区物业形态主要以小高层、高层为主，区域均价在9800元/平米以上，主力面积在85-147平米，整个区域剩余总量较大 ，约104万平米。二、区域市场概况-北区北区东区西区中心区南区铜山新区若能改善区域环境，发展前景值得期待楼盘名称总建（万平米）容积率物业形态目前报价（元/平米）主力面积 （平米）剩余总量（万平米）天悦华景111.5多层、花园洋房多层7000花园洋房7800多层80-90洋房120-140/山水龙瑞5.42.0小高层680091/阿尔卡迪亚·九里峰景272.0小高层 高层7500-7700（精装）90、1303.3九龙湖·福地阁47.35高层 960095、98、135/锦绣山水301.3多层 小高层 高层6900（多层）、6250（高层）97-113、89-1236.8豪坤嘉苑（二期）231.35花园洋房、别墅5800-7500（花园洋房）、12000（别墅）94、100、127、150(花园洋房）、280-300（别墅）0.9郡望花园·名仕苑71.05多层 高层7100(多层）84、108/华美生态园201.23多层 小高层 高层7000110、1401.5北区段物业形态主要以多层、小高层、高层为主。均价6500元/平米，主力面积80-130平米；剩余总量约12.5万平米。二、区域市场概况-西区北区东区西区中心区南区铜山新区总体供应最少，发展不是最快、最热的区域，但其资源的得天独厚，使其发展最具持续性楼盘名称总建（万平米）容积率物业形态目前报价（元/平米）主力面积（平米）剩余总量（万平米）开元云龙谷421.90多层 小高层 高层6800（高层）、7200（多层）85、9010鑫苑·景园122.0花园洋房、 高层12000（花园洋房）173/华辰丽景362.995高层、小高层780079-1158.8中凯·城市之光152.20小高层 高层8700（住宅）、13500（写字楼）87-138（住宅）、45-900（办公）/湖森堡（三期）4.30.40别墅1