恒基推广策略报告1023.pptxVIP

前言：关 于 城 市 与 建 筑美国建筑家沙里宁曾经说过：建筑是城市这本书的目录，从中可以看到他的精神和抱负.综观世界各著名城市无不有自己的精神建筑和人类文明最高表征。宁乡，谁可代言城市，谁能成为宁乡全城激赏的地标，谁能具备让数十万宁乡人民举目、信赖的震撼力量……? 每一座城市都有它的核心和标志.纽约——洛克菲勒中心东京——银座城上海——东方之珠……君临锦江大厦，以卓越的地段、精湛的设计、全新的业态、超一流的用材及设施、国际级的物业管理水平，以历史的自觉，开商业办公及复合业态风气之先，以创新革命的名义，重构宁乡地产新秩序。由此，一个时代的潮流引向，一个地标辉煌诞生！时势呼唤英雄，君临锦江大厦，必将站于时代的上空俯瞰未来。 总战略独领风尚 ——宁乡滨江2008完美风潮第一部分 市场分析与项目理解S.C Customer analysis1、宁乡市场分析玉潭镇——高速发展的城镇经济玉潭镇，全省首个财税收入、工商税收双过亿元乡镇，被县委、县政府授予“工商税收过亿元”特别贡献奖。全年投资200万元以上项目达到40个，全社会固定投资总额达到20.1亿元，同比增长24.2%，全镇工业总产值达到9.2亿元，同比增长23.8%，工业增加值达到3.1亿元，同比增长25.1%。华夏中小企业园完成1.5亿元投入，完成利税1亿元。全省最大的药械生产基地和小家电生产基地已初具雏形。据初步统计，玉潭镇综合实力位居全省第一，跻身全国千强。高速发展的城市建设 根据长沙市总体计划，到2020年宁乡县城面积要达到32平方公里，人口超过30万的中等城市架构，以成为服务长沙市中心城市的卫星城。目前宁乡县城已基本形成旧城区、新城区、工业园三大板块结构。随着县城新规划计划的落实，工业园，中小企业园将要引进一大批企业、单位，对于项目而言，一大批企业单位的进驻，必定带来大量的就业人口，有利于本项目的开发。随着县城工业等其他产业的迅速发展，GDP不断增加，人均收入水平将会不断的提高，对于追求更高生活品质的购房者，提供了经济上可能。宁乡楼盘分布图本案红圈所示为宁乡主要板块市场形势特点分析 房地产布局成一线、一片区的发展趋势。宁乡房地产开发主要集中在新建的沿江风光带沿线、新县政府和经济开发区所在片区。市场放量过猛、过大。经过初步统计，宁乡市场现售和即将上市的住宅共164万平米，而宁乡中心城镇人口总数不过35万人，在如此短的时间内，集中放量，市场还需要一个较长的消化过程。大盘、中高档楼盘不断涌现。在宁乡县区10万平米左右的楼盘5个，超过30万平米的楼盘2个，楼盘档次和规模差别较大。价格差别较大。由于楼盘档次、质量、地段的不同，价格的差异较大，与地市不同的是楼盘的档次和质量起到关键作用（由于宁乡县区较小，地段差异并不明显）。房地产业现状概况目前市场购房需求小，供给过大。 目前宁乡房地产市场供给却并不小，大小楼盘接近30个，而这些楼盘并非完全清盘售完，基本均有一部分房源。市场开发产品较为单一，小高层开发渐成主流。 电梯房一般分摊要高于多层，物业管理费也要高于多层，对于对价格较为敏感的宁乡购房族，如果居住环境、综合品质及楼盘附加价值等社区与多层相差不多，将会更偏向选择多层房。但随着市场开发的动向走势,小高层开始成为市场主流,受关注的程度也日渐增长。购房置业，价格是重要砝码。 宁乡的购买力有一定局限，购房者普遍看中价格。价格见附件内容。物业管理：受到普遍重视，但其生存境况却履步维艰 目前宁乡物业管理的实施程度并不高，仅只限于简单的安全和卫生层面，对于0.5元/M2的物管费用，业主却普遍不太乐意承担。绝大部分房地产商其开发理念、营销手段较落后。从购房对象看：购房置业趋向年轻化。 购房置业者的年龄结构趋向年轻化，45岁以下购房的占多数。 市场销售推广特点 注重绿化环境建设。大多中高档次的楼盘都把园林绿化作为小区建设的重点，突出小区给客户的第一印象，即视觉效果。部分项目的水景和中心花园等小区主要景观具有相当高的档次和品位。营销中心建设档次较高。出人意料的是作为县级城市的宁乡，开发商不惜血本，注重营销中心的建设和装修，较有档次的营销中心堪比长沙市区的部分项目，甚至还要奢华。推广广告语雷同、空洞。宁乡大多楼盘的广告语还停留在比较原始的阶段，在广告语中大量使用“尊贵”、“名流”、“贵族阶层”等空洞的广告词语，没有特色和实际性，广告设计过于简单和粗糙。户外广告成为主要的推广手段和形式。由于县级城市的市民很少看报纸、县城城区较小等原因，户外广告成为楼盘推广的重要形式，包括路旗、楼宇广告牌、DM单张、路牌广告等。 营销人员素质参差不齐。有来自专业销售代理公司的营销队伍；有开发商临时拼凑的营销队伍；因此在营销环节上差异很大。2、项目现状分析项目简介君临锦江大厦位处宁乡319国道与沿江风光带交汇处。项目总建筑面