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远洋心里商业营销思路方案 开发事业三部 武汉分中心营销部 2016年4月12日 商业基本情况概述 主观思路及案例分析 目录一 目录二 目 录 本案营销构想及经济测算 目录三 1.1.1、货量盘点 楼栋 已售套数（套） 已售面积（㎡） 已售货值（万元） 可售套数（套） 可售面积（㎡） 可售货值（万元） 2# 0 0 0 9 1853.27 6865 3# 5 448.56 1757 11 2031.8 6359 4# 0 0 0 6 1352.14 3894 5# 61 2987.21 5037 6# 17 2607.23 7973 7# 19 2572.31 7982 合计 128 13403.96 38110 位置：常青五路北侧、姑嫂树路西侧 商铺总建筑面积：约1.38万㎡ 商业总套数：128户 商铺分布：2#、3#、4#均为底商，5#、6#、7#均为独栋商业 1.2.1、本体分析:项目难点 1、目前无展示面、昭示性，商业部分依旧处于项目围挡内 项目商业部分现今内部处于施工状态，外围有围挡进行隔离，没有任何的包装，无法进行展示，客户主观无体验感及体会不了真实的展示效果，对于项目招商和销售有阻力。 2、目前项目整体招商处于初步阶段，还未招商成功，没有商家入住，且底商不能做餐饮产品业态局限 集中商业未有意向商家进驻； 现今主要为2#、3#、4#底商招租及销售，除3#有两家银行意向进驻外其他无意向商家； 根据规划设计底商是没有餐饮类烟道、排污管道等设计，产品业态局限于零售。 1.2.2、本体分析:项目难点 3、剩余底商面积段较大，导致总价高，投资门槛较高不利于去化； 租赁面积大，招商上对于业态和商家进驻有一定局限性，拉长了商家进驻谈判周期； 底商主要面积在150㎡以上，有21套占比81%；主要总价在400万以上，有23套占比88%。 总价区间（万元） 300万以下 301-400万 401-500万 501-600万 601-700万 700万以上 套数 - 3 6 6 4 7 面积区间（㎡） 100以下 101-150 151-200 201-250 251-300 300以上 套数 3 2 10 3 5 3 4、廊柱多，进深长、铺面不规整，实用性降低 现今项目只对2#、3#、4#进行推售或招商，根据对来访客户的盘客，大部分客户对于底商的结构有抗性，反应出我们底商廊柱多，进深长实用率低。 5、商业体量较小，难以在区域内形成聚集效应，商业业态及辐射人群有限 商业基本情况概述 主观思路及案例分析 目录一 目录二 目 录 本案营销构想及经济测算 目录三 2.1.1、常见的商业销售模式 市场上主流的商业销售模式契合本项目的主要分为四种，分别为模式一：整体运营+返租销售、模式二：嫁接第三方运营公司+返租销售、模式三：独栋自持+底商销售、模式四：以租代售。直接销售和先租后售模式下业主和经营户发生出租关系。 返租销售模式的运营均以商场管理运营公司为核心。 开发商 商铺业主 经营商户 模式四 销售 出租 协议 底商销售 管理 返租 开发商 商铺业主 经营商户 模式三 独栋招租 2.2.1思路1：整体运营+返祖销售 将底商商业直接出售及独栋商业分割成众多个小面积产权商铺出售给业主，同时，与业主签订返租合同，承诺在一定期限内，商铺由开发商统一经营管理，同时会按约定时间支付给小业主固定的租金。 优势： 前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规划，可以有效保证整体商业形象。 帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱； 劣势： 3年返租期较适中，3年后商业有可能旺。 承担前几年的返租补贴； 返租结束后的统一经营管理要求较高； 因返租而产生相应的返租法律风险。 短期返租(1-5年) 2.2.1、思路1：整体运营+返祖销售 将底商商业直接出售及独栋商业分割成众多个小面积产权商铺出售给业主，同时，与业主签订返租合同，承诺在一定期限内，商铺由开发商统一经营管理，同时会按约定时间支付给小业主固定的租金。 长期返租(8-10年) 优势： 前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位； 给投资者坚定信心。 返租销售，并适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度。 如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能出承诺回报。 劣势： 承担十年的返租补贴； 如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大。 因返租而产生相应的返租法律风险。 2.2.2、案例1：整体运营+返祖销售——陌陌屋 商铺详情 商铺类型 商业街、底商 租售状态 认筹 所属商圈 后湖商圈 建筑面积 24万M² 独栋商业 3.6万M² 住宅底商 0