2014 商丘邦盛置业北海路项目前期策划报告191p.pdf

谨呈 ：邦盛置业 2014.04.01 本次策划工作的研究思路及阶段划分 第一阶段 第二阶段 项目发展 市场基础 整体发展 整体开发策略 物业产品发 项目投 属性界定 研究 战略与定位 及运营模式 展建议 资分析 设计任务书 第一阶段工作思路简图 发展属性与核 发展属性界定 心问题界定 核心问题聚焦 整体发展策略 项 目定位体系 城市经济及规 物业市场研究 客户分析 整体发展定位 划分析 宏观经济背景 住宅物业市场研判 客户需求调研 典型案例分析 城市区域规划 商用物业市场研判 从项 目的客观区位条件及本体条件出发 ，结合企业主观期望 ，首先对项 目属性做出初判…… 项 目属性界定 —— 准确理解和认知项 目属性是发展策划工作的基本前提…… 商丘市 u商丘市地处华中、华北、华东三大经济区的结合处 ，东部沿海地区和中部地区的过渡地带 ，是中原经济 区承接产业转移示范市、国家中东部豫、鲁、苏、皖四省接合部区域性中心城市。是国家促进中部崛起的 两纵两横经济带的四大交汇城市之一。 u国家东西、南北交通大动脉均在商丘市区纵横交汇 ，建设中的民航商丘观堂机场通达全国主 要城市 ，通往华东沿海港口的沱浍河即将通航 ，优越的区位、发达的交通 ，使商丘成为中国重 要的综合交通枢纽、商贸物流中心和国家东西南北经济联系的 “十字路口”。 u商丘机场是国内重要的民用支线机场 ，河南省5大民用航空机场之一。商丘机场近期主要发往 北京、上海、广州、深圳等15个国内城市 ，远期可飞国内全部机场城市及东南亚国家。 u项 目位于商丘市老城区、新区 本案 CBD、经济开发区三区交汇处 ； u紧邻城市主干道 ，北海路是联系 商丘东西的重要干道 ，中州路是联 本案 系商丘南北的重要干道 ； u规划中的新区CBD 的发展将为项 目的发 本案 展带来重要机遇 u商丘房地产市场整体呈现供过 于求的状况 ，供应量远大于成交 量 ； u整体市场楼盘众多、鱼龙混杂 ， 市场竞争激烈 ； u住宅产品以刚需型产品为主 ； 信华城 名门城示范区 u商丘市场近年来涌现出一批诸 如名门城、信华城、缤纷城、天 明城等高品质楼盘 ，局部提升了 商丘的房地产品质 u本地块 占地面积58974㎡ ，容积 香君路 率4.8 ，建筑面积上限28.31万㎡ ； u项 目用地为二类居住用地 ，可兼 容商业 ，商业用地面积不超过40% ， 中 州 本项 目