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商业地产专业讲台——项目投资与财务分析 主讲：徐伟成 第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司项目策划部总经理 　　徐伟成：各位新浪乐居的商业地产频道的观众朋友，大家下午好！我是第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司项目策划部总经理徐伟成，今天很高兴跟大家分享一下商业地产里面的财务分析概况。 　　不知道大家明不明白，其实商业地产的整个财务模型和投资决策是相辅相成的，它不是独立存在的。所有的招商到消费群的分析，到整体的运营最关键的决策指标都是要通过财务分析和财务里面的指标来决定的。但是整个过程是很复杂的。 　　接下来也会透过我的讲义内容跟大家做个详细的介绍。 　　今天的课程大约分为六个大的标题。第一个标题就是房地产—商业地产里面的投资分析要素；第二点，就是SWOT及风险分析的考虑；第三点，我会关注到项目模型里面的财务分析。第四点，我们会讲到怎样编制一个财务模型表格。第五点，我们会透过财务模型分析整个商业地产里面的综合决策，看哪一些值得投资，风险会在哪里。最后，我们会研究它的可行性到底怎么样。 　　我要跟大家说明一个非常重要的观点，其实在外国基本上所有的房地产项目包括住宅地产，商业地产，他们都会先做可行性分析。可行性分析，顾名思义就是可不可行，怎么是可行？怎么是不可行？风险在哪里？机遇在哪里？我们怎么样操作整个商业地产？让他更清楚，我们看什么决策的指标，看一本大帐到底怎么看，都是要看财务分析