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江苏无锡新湖区雪浪综合商业项目定位及可行性报告前期策划 江苏·无锡∣ 无锡新湖区雪浪项目定位及可行性报告 2012/8/1 目录 第一部分 地块概况 第二部分 无锡城市发展研究 第三部分 无锡房地产市场综述 第四部分 区域板块发展机会 第五部分 地块机会分析 第六部分 客群分析 第七部分 产品定位 第八部分 规划模拟 第九部分 经济测算 第一部分 地块概况 1、 项目区位 2、 交通条件 3、 规划条件 4、周边配套 地块概况—项目区位 老 城 区 太湖新城 地块 位置 太湖新城位于无锡城市南部，北起梁塘河，南至太湖，西邻梅梁湖景区，东至京杭大运河，太湖新城150平方公里，规划常住人口100万。 太湖新城规划的主体功能主要是CBD，太湖旁边还预留了一块奥体中心用地。 太湖新城以华谊路和蠡湖大道为界，自东往西分为东区、中心区和西区。 本地块位于太湖新城的中心区，新行政中心区域，地理位置优越。 地块位于太湖新城中心区域，随着市政府迁入太湖新城，整体区域价值与形象得到提升。 ◆目前，新城南北纵向的主干道共有六条，由西往东依次是蠡（li）湖大道、五湖大道、立信大道、贡湖大道、南湖大道、华清大道。成为连接新老城区的“主动脉”。 ◆东西横向的主干道共有五条，由北向南依次是周新路、高浪路、吴越路、震泽路、具区路，目前已全部建成，成为往来新区和滨湖区的快速通道。 地块 位置 地块位于无锡新城震泽路与锡南路交汇处，临近主干道震泽路，交通条件优越。 地块概况—交通条件 地块概况—规划条件 地块 位置 ◆太湖新城功能定位：是无锡新的城市中心，是一个开放式、生态型的现代化新城。主要功能定位为商务商贸中心、 科教创意中心和休闲宜居中心，是无锡高端商务、金融机构、企业总部、专业服务的集聚区。 ◆东区（华谊路以东、高浪路以南），以太湖国际科技园为载体，重点建设高新技术研发园、大学科技园、软件园、数码设计园、创意研发园。 ◆中心区（华谊路以西、蠡湖大道以东），重点建设太湖新城商务中心、市民中心及各类居住社区。 ◆西区（蠡湖大道以西），以山水城旅游度假区、科教产业园为载体，重点发展创意产业和生态休闲旅游业。 地块位于太湖新城板块，随着版块实景的不断呈现，版块发展后劲充足，潜力大。 地块概况—项目四至 地块北靠城市主干道震泽路，属于雪浪镇中心区域，对于随意性消费的拦截能力弱。A地块约50亩 B地块约100亩 C地块约60 亩. 南 东 西 北 A B C 1、地块位于震泽路南面，随着河仙苑的建成，镇中心逐步转移至震泽路以南，目前地块属于雪浪镇的中心地块； 2、地块位于雪浪镇，对于随意性消费的拦截程度较市中心较为弱。 地块周边配套以便民社区型底商为主，菜场、小学、小面积商业广场等分布地块周边，地块居住氛围良好。 安置小区 仙河苑 商品房 文畅苑 销售价格6000元/㎡ 地块位置 无锡雪浪 中心小学 菜场 雪浪商业广场 周边住宅 地块概况—周边配套 地块概况—小结 1、地块位于太湖新城，规划条件利好，属于无锡市重点发展版块； 2、地块位于雪浪镇，居住氛围成熟，交通条件良好； 3、地块周边商业氛围浓厚，但商业面貌陈旧，业态落后； 4、地块周边商品住宅缺失，以私房与安置房为主； 5、地块与地块之间，距离相对较远，同时出让地块面积相对零散； 6、地块拆迁进度缓慢，地块上存在较多私房、政府办公用房与高压电线杆，拆迁周期将会较长。 区位优势明显，人气氛围浓，是一优质地块； 商业与住宅均存在一定的机会； 地块取得的成本控制与产品类型的精准定位，将会决定利润的较大差异。 第二部分 无锡城市发展研究 1、 空间关系 2、 产业分布 3、 产业趋势 4、 经济增长 5、 人口增长 无锡是中国二线弱城市，环太湖经济圈核心城市，亦是上海都市圈第一扩散圈层，战略地位优势明显。 无锡城市发展研究—空间关系 在无锡能够取得较大规模地块开发，是很多开发商难得的宝贵机会。 无锡位于沪宁产业带和环太湖产业带，随着长三角交通网络的发展，受沪宁产业带影响明显 沪宁产业带：以沪嘉、沪宁高速公路和沪宁铁路 为依托，发展信息技术、生物技术、光电一体化 技术、汽车产业和新材料技术产业，嘉定工业园 和汽车产业基地位于该产业轴上 ?? 沿太湖产业带：以生态农业、环太湖旅游为主， 环太湖分布 ?? 沿江产业带：以沿江水资源为基础，以沪嘉、沪 宁高速公路和沪宁铁路为依托，发展装备制造、 化工、治金、物流四大产业群，宝山钢铁产业位 于该产业轴上 ?? 沪术产业带：以沪杭高速和沪术铁路为依托，发 展生物医药、纺织服装、现代装备和IT产业，莘庄 工业区、闵行经济技术开发区和松江工业区位于 该产业轴上 ?? 沿海及环杭州湾产业带：绕长江和杭州湾入空港、