高新地块项目建议书.docVIP

高新工业用地商业开发项目建议书 一、项目概况 项目名称：高新区某工业用地综合开发 项目位置：西安市高新区 工业土地使用权人：西安甲乙工业有限公司 项目现状：项目总占地面积为12亩，土地属性为工业用地。西安甲乙工业有限公司于**年**月通过协议出让方式获得该工业用地使用权50年。目前，该地块为西安甲乙工业有限公司的工业生产用地，地上现存单层工业厂房**㎡。 开发方向：工业用地转性后的房地产综合项目开发 二、商业开发的必要性 1、区域产业升级的需要 本地块位于西安市高新区一期和二期过渡区域。高新区近年来的快速发展，尤其是进入“二次创业”阶段，新兴科技信息产业的进入完全改变了区域原有的产业模式。原有的工业产业已经失去了发展的土壤和环境，取而代之的是软件与服务外包、文化创意、信息服务等新兴产业。为顺应区域的产业发展方向，对本地块进行商业再开发已经迫在眉睫。 2、改善区域环境的需要 本项目位于高新区科技六路居住圈和唐延路商圈内，属高新区的核心发展区域。目前，地块周边聚集了众多高档住宅小区及商务办公项目，在该区域进行工业生产已经严重影响到区域内居民的正常生活。工业生产所产生的噪音、粉尘等对周边居民的生活环境带来严重影响，如不对该地块进行商业再开发，则势必形成安全和环境污染隐患，成为区域发展的伤疤。 3、区域土地市场供给的需要 本地块作为高新区核心区域的工业生产用地，用地性质决定了企业对土地利用较为粗放，地块利用率低，土地级差价值得不到充分体现。与此形成对比的是，随着高新区的快速发展，各企业对区域内土地资源的抢夺几近疯狂，有限的土地储备已经严重限制了城市的发展空间。为满足城市发展对土地的需要，高新区必须整合现有工业用地，盘活土地市场，发挥土地效益，促使投资者想方设法增加投资强度，提高土地利用效率，促进土地节约集约利用。因此，对本地块进行商业再开发亦有利于提高地块的利用率，促进地块的集约利用，部分缓解区域市场的土地供给压力。 4、地块及公司发展的需要 自08年以来，受世界金融危机的蔓延扩散，国内的工业企业也受到不同程度的波及和影响。各企业主对扩大投资生产产生多种顾虑，投资信心不足。同时，考虑到区域工业产业发展的环境已经丧失，西安甲乙工业有限公司已不愿在对该地块的工业生产再追加投资。因此，只有通过对本地块进行商业再开发，使其符合区域产业发展方向，才能激起投资者的欲望和动力，同时避免土地闲置和浪费。 5、政策的支持 根据西安市高新区总体产业布局规划，为加快区域的产业结构调整和优化升级，西安市高新区管委会制定了《西安高新区关于促进一二期产业结构调整若干政策措施》，措施规定对一期范围及二期部分范围内的现有工业企业及汽车4S店，按照“优先安排、优惠对待”的原则进行搬迁。对原有土地可由政府回购储备，或由企业自行提出变更土地用途申请，办理协议变更土地用途手续，按照有关规定补缴土地出让金。 三、地块市场分析 1、区域市场 从西安房地产市场发展布局来看，本项目所处高新区是西安房地产开发最受关注的区域之一。由于该区域高新企、新兴企业扎堆，同时企业发展带动了整个区域的经济发展，成为西安最具备活力、最现代、最时尚、最具备经济发展动力的主流区域。其他城区大量人口的涌入，在此工作、生活，直接带动了区域内的房地产市场需求。目前，区域内聚集了上海绿地、深圳鸿基、和黄地产、上海大华、福建融侨等大批国内地产知名品牌。“绿地世纪城”、“城市风景”、“西安逸翠园”、“ 融侨紫薇馨苑”、“ 大华阳光曼哈顿”、“枫林绿洲”等大盘的成功开发，再次显示了高新区作为西安房地产开发热点区域的魅力。 通过对高新区09年上半年市场分析来看，上半年高新区商品房施工面积为883940平方米；商品房销售面积709483.4平方米；住宅类物业在售均价为4708元/平方米，位居六城区之首。高昂的价格是高新区作为西安理想人居区域的标志。当前，高新区的房地产开发无论从房屋的设计理念、环境营造上都很超前，再加上优越的配套环境以及持续向好的经济支撑，区域房地产价值显而易见。 2、项目周边环境 本项目共享唐延路商圈和科技六路居住圈，为高新区未来的行政商务中心区，处于极具发展空间的高新CBD核心地段，发展前景广阔。地块周边有唐延路180米宽城市绿化带，附近有奥体中心、木塔寺公园、省妇女儿童活动中心。未来良好的市政建设与规划，将使本项目地理位置优势凸现。项目周边城市快速交通干线四通八达，唐延路、高新路、科技路、南二环路、绕城高速相互贯穿，交通便捷。 同时，项目所处西安主要的商务办公区之一，众多高新企业为项目带来了巨大的优质潜在客户。通过对周边项目调查显示，高新区上班的白领阶层是周边项目客群的重要组成部分，这部分人群也是中小户型的追捧者。根据市场调查来看，目前周边新盘市场供应偏少，基本呈供不应求的局面。这为本项目开发提供