租赁合同中需要注意的相关问题.docVIP

恒之 7 - 租赁合同中需要注意的相关问题 双方的主体身份确认 个人审核身份证或护照、港澳居民往来内地通行证、台湾居民来往大陆通行证；企业、其他组织审核登记注册证明（营业执照、组织机构代码证等）、法定代表人身份证明、签约代表的授权委托证明，若是境外企业、其他组织，前述证明还应经公证或认证。 出租方的权利保证 保证拥有出租场所（出租物）及其他附属设施（如停车场、广告位等）的产权，或使用权等有权决定并签订租赁合同出租之的权利 出租方为开发商，出租场所为居民小区的，应注意由业主共同所有部分场所的承租使用权，应经业主委员会同意——以签订书面协议确定权利义务为佳 出租场所为多方共有的，应注意在租赁合同中列明共有者名称或附上其同意本租赁合同等文件作为合同附件，以免权属产生争议 出租方应保证不存在抵押等情况，若有则应取得抵押权人的书面同意作为租赁合同附件 有第三人因权属争议，向承租人主张权利的，出租人应承担违约责任 出租场所的用途保证 需要注意明确租赁场所具体位置、结构、范围（面积）、装修情况、配套设施设备等内容，以附图说明为佳 土地使用权的用途范围（政府批准的规划用途），需满足承租方的使用需求。如：承租方为超市经营使用时，租赁场所是否商业用地。若不一致，须约定由出租人或出租人委托承租人报规划部门批准 出租场所应保证承租方的使用不违反消防法等相关国家法律法规的禁止性条款 若是经营性房屋租赁，应注意是否投保公众责任险或第三者责任险 相关手续的办理 首先是租赁登记手续，需要明确约定办理期限与责任方，另一方有提供协助义务。登记可以免去合同效力等的争议性，可保证承租方的优先承租、购买、对抗抵押买卖等的权利。 其他商用房屋涉及的相关手续的办理也需要明确约定：在做了二次装修之后涉及到消防重新报批的问题，手续谁办，责任在谁等都要约定清楚。而另外一方要有提供协助的义务 还有营业执照等证件也都是一样，约定一方办，另一方协助的业务，还有一个时间，就是在什么时候必须办完。因何方原因导致无法办理的，则互相应承担怎样的责任等都应约定 办理相关手续的费用承担者应予以明确约定 租金条款 租金应明确范围，及是否包括管理费、空调水电费等，还需约定税费缴纳责任主体。有租赁保证就的还应确定其的合理性，并约定清楚租赁期满后租赁保证金的处理。 需要明确支付租金的具体时间、形式及违约责任，包括出租方在收取租金时是否开具正式发票，租赁期间租金是否会变动，延迟多长时间可以单方解除合同等 若有装修免租期，也应列明免租期限。免租期可能应交接时间的推迟而延期的，也应写明届时期限顺延等 避免使用“免费”等词句 承租方应尽量避免出租方“免费”提供相关配套设备设施或场所供承租方使用，相反，对于出租方提供的任何额外或附加服务，应明确规定是基于双方租赁关系而提供，即是承租方以支付租金为对价换取的权利 合同中，有对价才有义务，免费提供的服务难保稳定性且在质量保障上等多方面皆可能产生争议 明确交接时间及交接时租赁物的状况 交接时间和交接手续需要书面的、完善的约定：具体的交接时间，交接时租赁物的状况如何确认（最好能列明现场留存财产清单、现场各个部位状况等，并双方在其上给予签字确认，列为合同附件），因哪方原因导致交接时间延迟如何承担违约责任等，均需列明 装修约定 若出租人同意承租人对房屋进行装修，需明确约定：装修的内容和要求、承租人对装修公司及其工人的管理、装修给第三人造成损害的责任承担、装修发生的水电等费用承担与支付、装修过程中与物业管理公司的协调、装修期内是否免租或一定期限内免租等 租赁期限 租赁期限是双方约定的，但注意不得超过20年（包括装修免租期在内，因为本期间也属于租赁期限，只是免租金），超过部分不受法律保护，但可以约定届时的续约条件 若是承租方，应尽量要求届时在同等条件下拥有优先承租权，因为本权利并非法定而需约定 转租、分租权利 承租人是否具有转租、分租的权利，若具有又有何限制等，均需明确约定 使用要求、维修责任 应注意约定使用要求及承租方不依约使用租赁物给出租方造成损失时应承担的责任 应明确约定租赁物维修责任的承担者，约定出租方承担违约责任的，承租方应有在出租方不积极履行义务时为修护自身权益而先行维修，而后再向出租方主张权利的责任 若当事人没有另外约定，则出租房屋的养护、自然或第三人造成的损坏或故障，其维修责任在于出租人；若因承租人使用不当或过错造成的损坏或故障，则承租人须承担维修责任或维修费用。 合同终止后租赁物的返还状态 需要明确约定返还的时间与手续——与租赁开始时的交接手续类似 清场的义务，装修、添附物的归