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华侨城天鹅堡 二期产品定位建议 2012.10.25 目录 第一部分：宏观背景 第二部分：竞品市场情况 第三部分：项目一期成交情况 第四部分：二期产品建议 第一部分：宏观背景 基调：促进房地产市场稳定健康发展 《境外投资管理办法》出台 《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》 《关于加强土地出让收支管理的通知》 《调整个人住房转让营业税政策的通知》 2010 2009 基调：抑制部分城市房价过快上涨 《流动资金贷款管理暂行办法》出台 《个人贷款管理暂行办法》出台 《加强房地产用地供应和监管有关问题通知》 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 “4.15新政”出台 “9.29新政”出台 2011 2012 基调：严厉打压“ 7.12国务院常务会议“二三线城市”也要限购 7.26“新版沪四条”发布，再次紧缩限购令 8.2“四大行”叫停房地产信托业务 8.16住建部二三线城市限购标准出炉 8.29江苏台州领衔率先出台二三线城市限购令 8.30央行推行存款准备金新规 9月浙江台州、衢州限购令出台 10月佛山限购令松绑朝令夕改 11月初中山出台限价令  “1.26”国八条出台 上海继重庆后开征房产税 1.31日上海限购令出台 上海继重庆后开征房产税 2月起华东主要城市限购令纷纷出台 前7个月6次上调准备金率、3次加息 基调：预调、微调 46个限购城市继续维持限购状态 近40个城市出台了不同的微调措施，其中除触及红线外的微调可以执行。 首套房信贷出现松动，从上浮到85折。 两会：调控维持力度 经济工作会议及总理讲话明确房地产调控继续一定力度，房价继续回归合理。 多部委辟谣楼市调控松动 近年来中国楼市遭受频繁的宏观调控，特别是2011年国八条之后，以严厉打击为主；预计近期政策大幅度放松可能性不存在。 第一部分：宏观背景 时间 政策风向 　 内容 正合观点 国家性政策 2012-10-21 国家发改委指出:卖房不一套一标每套罚5000元 发改委明确，凡是不一套一标的，一律按一套罚5000元，欺诈最高罚50万元 1.此举规范房地产开发商的销售行为，保障购房者的利益； 2.通过制度约束开发商行为，完善房地产市场秩序； 2012-10-21 国土部严格监控各地楼市政策 提前做好政策储备 受调控政策影响，土地供应总量减少，结构持续调整，住宅用地供应连续两个季度回升，占国有建设用地供应总量的比例扩大，房地产用地市场回暖迹象显现，避免部分地方政府放弃“调结构”，重新陷入以刺激房地产拉动经济的模式，巩固和强化已取得的房地产调控效果 1.严控政策执行效果，预防房价反弹上涨； 2.应改变地方政府通过房地产拉动当地经济模式 地方性政策 2012-10-01 陕西调控新政：商品房利润控制在10% 属全国首例 陕西省房地产市场调控出台新举措，规定房地产合理利润率应控制在10%左右，并将各区域住房销售价格区间在媒体上公布，同时在物价部门的备案价格应在公布的价格区间范围内。意在引导市民理性购房 1.响应国家调控政策，地方性政策更加合理规范化，避免房价虚高和过快上涨； 2.完善房地产制度，规范陕西省房地产市场 房地产市场调控继续从严，国家、地方步调一致，政策出台保障调控效果，预防房价反弹上涨 第一部分：宏观背景 全市市场：全市量价起伏波动，成交均价震荡前行，11年2月份“国八条”出台后，成交量大幅度下降，于11年6月开始慢慢回暖。至目前为止，西安楼市刚性需求的强势表现，促销继续保持增长。 西安市场成交量价呈震荡之势，成交量价春节后逐步反弹，近期量价逐步趋稳； 近期成交量主要集中在城北、城南，其中城南、高新为全市价格高地，城西处相对价格洼地。 分区域市场量价走势：从成交量价走势来看，目前城北区和城南区成为西安市场最热门的区域。从均价走势来看，城南、高新的价格仍然处于最高位。 第一部分：宏观背景 2012年一季度后，西安市商品房成交量价稳定上升，总体来看市场呈现供大于求的局面，成交价格逐步趋稳 2011年9月至2012年9月，西安市商品房呈波动性，12年年初出现供应量、成交量及价格均较低； 2012年6月后供应量、成交量及成交价格恢复平稳，量价稳步齐升； 2011年9月至2012年9月西安市商品房供应量、成交量及成交价格走势 2012年曲江市场逐步呈现明显的供大于求局面，成交量趋稳在8-10万㎡之间，成交价格趋稳在10000-10500元/㎡，预计未来市场将进入去存量阶段 2012年全年曲江区总体来讲，新增量远大于成交总量，今年开始，供应逐渐降低，成交与新增基本持平，但由于之前的存量较大，整体市场逐步进入去存量阶段。 2012.1月到2012.9月，由于政策调控，市场价格处于