xxxx年新沂项目前期策划总体思路.pptVIP

地块现状 本项目地处于新沂市墨河镇，地块属性方面，本项目为新建项目，地块总体上地势平坦，地上附着物少，基本规整、开阔，没有拆迁量，规划与建设空间大。 地块四个方向环境 地块东面：东至创新路 地块南面：南临新北路 地块西面：西达外环路 地块北面：北至205国道 地块周边商业配套 地块周边除无任何商服配套 主题驱动模式：通过社区的特定生活主题吸引特定消费人群，提升社区的影响力，支撑项目开发 健康、教育、老年社区等多种主题成为众多大盘开发的重要驱动力，关键是造就独特的不可复制的核心竞争力 主题社区不仅要具有鲜明的主题并对主题进行强化宣传，而且在强化主题的同时进行复合舒适性社区建设 主题社区开发模式基本特征 1、工业环境污染大，客户抗性大2、2010年新沂市场消化量90多万方，本案按指定5期开发，每期入市量50万，体量大，去化目标实现难度大3、地段偏僻，远离新沂市中心，区域认可度极低4、项目交通瓶颈困扰，无公交通往市区5、区域生活配套匮乏，生活氛围缺乏 五大难题困结本案： 一、公园住宅概念的深度传播－－核心价值引起客户共鸣，消除工业抗性二、推广力度上的实行大手笔－－短时间内引发全城关注，去化产品三、联合政府资源，事件营销主导－－炒区域，炒项目，炒客户，明朗区域未来前景 四、首创多路线班车导入战略－－解决交通瓶颈，解决客户导入难的问题五、配套设计上力求唯美完善－－生活配套自给自足，解决客户担心 推广力度空前加大，实行线上线下立体轰炸，使得新沂人尽皆知 同时开设5路看楼班车，由此开创了本案大盘运作的成功典范 打造复合橡胶健康步道 打造全市最长复合橡胶健康步道，穿越整个400万方社区各组团，并形成循环体系，成为全市最长的最有趣味的健康步道。 示范景观建议 大气、精致的现代园林景观 利用水景、花木等元素有机结合提升整体品质感 将来自客户和工厂员工的创意作品作为景观小品署名展示于园林中 打造自然植被公园 对地块现有的天然植被、绿化进行改造 修建天然植被公园，沿湖畔设置休闲步行栈道、观景平台、休闲座椅等，总体风格小而精，并在局部形成景观亮点 同时将样板区也设置在此，提升样板区的整体感染力。 打造主题景观结点 根据各个主团的名称增加独具特色的主题结点 葡萄长廊 玫瑰园 百合道 其他重要定位 小学定位 小学的修建标准应偏向中档定位，保证软硬件的总体质量和功能要求，配备相应的场馆及设施 双语幼儿园+职工子女小学 中学定位 可考虑本项目引进一个传统的普通中学，因此，建议与其他知名品牌中学联姻，打造一个品牌影响力的普通中学。 品牌普通中学 其他重要定位 其他重要定位 打造复合橡胶健康跑道 打造全市最长健康步道，穿越整个400万方社区各组团，并形成循环体系，成为全市最长的最有趣味的健康跑道。 社区医院：身体检查、健康咨询等 其他重要定位 商业购物配套类 中型购物中心：含一主力超市 特色商业街：以餐饮为主 社区购物走廊：美容美发、洗衣、家政、摄影等 其他重要定位 服务配套类 贴心管家服务：针对人性化服务而制定的一对一的各种服务 销售及售后服务：专业销售团队 开通交通车 在业主入住前期可免费接送业主到新沂市区主要节点，解决短期内交通不便的问题。 开通社区环城车 由于项目规模较大，各功能场所距离较远，建议开通社区环城车，接送企业员工及经商户往返各主要需求地点。 引进大型生鲜超市 为提高项目的生活便利性和销售保障力，建议在销售前期就确定引进1-2家中大型超市，如：永辉、新世纪、苏果等 第五部分：项目总体开发思路 大盘开发模式 长春汽车新城 绿地盘龙谷文化城 产业整合模式 北京总部基地 总部基地（商务花园）模式 北京星网工业园、普洛斯物流园 传统工业地产模式 华侨城、杭州宋城、星耀五洲、三亚海棠湾 旅游地产模式 奥林匹克花园（体育）、桃源居（教育）、绿地21城尊老社区（养老）、成都世纪城（会展） 主题驱动模式 碧桂园凤凰城、万科东丽湖、金地荔湖城 单纯住宅模式 典型项目 开发模式 结合本案基本特征考虑，最适合开发模式是只有—— 主题驱动模式 主题社区模式 核心驱动方式：在陌生区（新）大盘开发中，由于项目的交通距离以及消费者对项目区域的心理距离的影响，消费者对项目关注不足，项目对消费者无法形成冲击，项目需要有影响力、有冲击力的元素形成对消费者的吸引力，社区主题承载了社区开发中对消费者形成有效吸引的作用。 教育地产、老年社区地产、体育地产、文化艺术、工业地产等的成功开发成为模式区大盘开发的重要驱动方式。通过主题吸引消费者的关注，通过完善的社区配套和良好的社区环境消除消费者的心理抗性。 老年、医疗服务 教育、文化 健康、运动 奥林匹克花园的健康主题： 体育场、体育馆、名牌学校的引进----体育中心； 宾馆、写字楼的开