世联-东莞“深国投.鸿福路”项目策划书-47ppt-7.7m.pptVIP

东莞活力中心——续就城市辉煌典范 项目界定 本项目是位于新城市中心区的、中小规模的、区位优势明显的项目。 通过对区位及项目属性界定，我们所面临的九大核心思考？ 我们期望的理想目标 A区商业布局1——全街铺方案 A商业布局2——街铺加室内步行街方案 B区商业布局建议 项目可发展物业方向——哪种物业类型在实现利润最大化的同时，其风险最低？ 住宅市场竞争分析 未来市场供应量超过150万平米，市场竞争激烈； 项目规模较大，具备良好的居住环境； 容积率一般≤1.9； 有三个或以上的核心卖点； 写字楼市场竞争分析 中心区及周边未来市场总供应量超过100万平米； 市场供应量较大，同质化竞争明显； 市场销售缓慢； 市场需求特征不明显，消费压力较大； 小户型公寓市场竞争分析 未来市场供应量相对较小，总供应量在30万平米以下； 容积率相对较高，一般≥2.5，采光通风要求较低； 规模相对较少，周边配套齐全； 市场供应量相对较小、需求增速明显 本项目不同物业类型的综合比较 小户型公寓 部分住宅 客户定位 总结 最大化利用沃尔玛资源 打造新兴商圈， 打造东莞小户型样板楼盘 10-20万 10-15万 35-50万 35-60万 10-25万 承受总价 ????? ????? ??? ??? ???? 项目相关性 50-80平米 40-70平米 90-120平米 100-150平米 40-80平米 面积区间 价格、交通、配套 价格、交通 交通、物业形象、配套 交通、配套 价格、路段 置业关键因素 1-2房 典型未婚年轻白领生活，积蓄不多，但家庭月收入较高，追求温馨写意的生活 自用 两口之家 东城区、南城区居多 1-2房 追求舒适，时尚，月收入中高，积蓄不多，大部分买房会考虑以后2人居住 自用 单身 年 轻 白 领 东城区、南城区、莞城区 2-3房 来莞多年，有一定的积蓄，原籍多在内地，对价格有一定的敏感 自用 企业中高层管理人员 莞城区及各大商圈附近 3-4房 经济实力强，家庭4人以上，对户型要求大，注重经商的便利程度 自用 个体生意人 1、2房 关注物业升值潜力与租金回报 投资 本地居民 主要居住区域 需 求 特 征 置业用途 客户分类 本地小型广告公司，小型贸易公司，小型地产中介公司，外地公司分公司，办事处等，也有一定量的需求。 创新生活概念，更多实惠，楼盘包装 后天优势 区位、配套、 固有优势 重点客户群 核心客户群 中心区附近小业主 城市中小企业 投资客 城市青年白领 客户构成： 城市青年白领：50%；投资客：40%；其他：10% 15% 30% 35% 20% 套数比 80—95 55—65 45—50 30—40 面积（㎡） 小三房 小二房 一房一厅 单 房 户 型 依据客户和市场供应情况分析，初步确定户型配比： 公寓和住宅的面积配比 本项目针对客户的竞争优势 住宅成功的因素1：创新设计概念 都市单元， 居住改变生活， … room α 释放小空间的多种可能 建筑无限可能的场所 都市单元——弹性空间 价值缘于可变 + = + = + = or or 单一的组合模式→具有可变性住宅（flex housing）模式 …… 以“30-45平米”一个模数 都市单元 平面组合形式 住宅成功的因素2：给多消费者实惠 送飘窗 送大露台 …… 窗未落地， 不计入建筑面积， 但室内空间却有所扩大，窗台可以小坐， 可以摆放陈设， 具有很大的使用价值 送飘窗 奇偶错层的大楼台， 高6米， 不计建筑面积， 为住户提供更多活动空间的同时， 又可形成立体绿化丰富立面造型 送大露台 住宅成功的因素３：环境媒体营造 物业包装 导示 围墙 街区景观 导示的表现方向 导示也是一种格调，也是一种装饰，无处不在的品位渗透着，悄悄地改变着人们的心理体验。 通过强烈的大小对比，视觉冲击力，把建筑的文化品味、时尚的感觉表现的淋漓尽致。 街区围墙的表现方向 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * “深国投.鸿福路”项目策划书 谨呈：深圳深国投房地产开发有限公司 东莞— 中国十大最佳魅力城市 中国十大最具经济活力城市 GDP—1155.3亿元； 全社会固定资产投资—427.84亿元； 社会商品零售总额—389.04亿元 群众艺术馆 鸿福路 行政办事中心 人民大会堂 国书馆 群众艺术馆 莞太大道 展示中心 大剧院 科学技术博物馆 青少年活动中心 本项目 拥揽最令人激越的都市动线 成功人士身份的坐标 交通枢纽地段、市场前景倍受青睐 区位属性