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住宅小区室外管网与配套工程前期准备项目管理浅谈 　　在住宅小区开发过程中，室外管网和配套工程施工是确保开发项目按期交付的关键点，通常涉及雨水、污水、供电、供水、煤气、电信、电视、智能化、路灯、景观、绿化等多个单位，施工环节多、交叉施工协调量大。本人通过尚城住宅小区一期、二期工程的实施，认为在室外管网和配套工程前期准备阶段，系统、合理的优化管理方案，可有效的减少实施阶段的工作难度，并缩短施工周期、降低工程造价，现总结以下几方面心得与大家交流。 　　一、室外管网和配套设施管理计划的合理拟定 　　室外管网和配套设施的项目管理须制订合理的进度计划，这首先我们必须清楚室外管网和配套设施施工完成的时间直接影响住宅小区的交付使用，所以我们在考虑计划安排时不仅仅只能考虑其施工的周期，而需综合考虑小区交付时所需要的正式水、电、煤气开工办理时间和小区规划验收、房管测绘验收、消防验收、工程竣工验收、工程竣工验收备案、小区综合验收需要的周期。这就需要我们在熟悉以上市政配套开通办理周期和各项竣工验收办理周期的前提下，根据开发项目自身特点确定合理的小区交付时间，并且在前期土建合同工期指定和销售合同交户时间约定时做好呼应和统一，同时在室外配套合同中约定工期时做好后续工作的预留量。特别注意的如非特别需要,在交户时间确定时需综合考虑绿化易成活的季节，尽量避开酷夏、严冬时栽种大量苗木。 　　从尚城住宅小区一期、二期开发过程分析，室外管网和配套设施施工的主线为：雨污水管网施工强电管网施工和验收强电管网电缆施工挂表通电消防验收 工程竣工验收备案小区综合验收，其他管网施工和景观绿化施工基本与主线平行或穿插进行。 　　以单期开发量为6万平米的住宅小区为例，每期小区从雨污水管道开挖时起至小区正式通电，主线工期预计需要的时间约6月，通电后的消防调试验收和竣工验收备案、小区综合验收合计需要2个月左右。如无商业、幼儿园、高层等需要消防联动调试的物业形态，消防调试验收时间可适当缩短 　　二、设计管理和设计成果取得 　　室外管网和配套工程设计管理中需要面对的设计单位主要分为两种类型，一类是雨污水管网、智能化、景观道路等服务意识较强，开发方能完全控制设计意图和进度的设计单位，另一类是开发方控制力较弱的强电、煤气、自来水等带有垄断性质设计部门。这就需要开发方根据以上两种类型的特点合理设置设计周期和设计优化侧重点。 　　作为开发方设计管理的最高层次是能自行设计、优化设计方案，某些成熟的开发商甚至能根据开发小区的实际情况自行出具初步施工图，交设计单位深化，但这需要有极为丰富的开发经验和知识人才储备，中间层次在设计前和设计过程中能引导设计师根据开发需要进行设计，最低要求对设计图纸的合理性和明显错误提出局部的优化意见。 　　设计控制的注意要点为： 　　1、景观绿化风格、档次的提前确定 　　该房地产开发项目需首先根据楼盘的市场定位确定设计风格、档次，其中景观、绿化风格、档次对室外管网和配套设施的设计有着最直接影响。不同风格、档次的绿化、景观的硬质铺装的位置、面积、铺装材料；主要景观特别是水景的规模、位置；以及绿化的覆盖率、大型乔木的数量、位置，都将影响地下管线走向、检查井、窨井和化粪池等设施的位置。因此景观绿化风格、档次必须在室外管网和配套工程设计启动前确定，最低限度取得景观绿化总平面图，有条件能取得景观绿化施工图纸为佳，这样室外管网和配套设施的设计单位能有效的进行设计整合，避免后期实施时管网和景观绿化交叉影响、破坏的情况出现。 　　2、小区分区开发的统筹考虑 　　由于许多的住宅小区存在分期开发的情况，各设计单位在设计时常常只考虑到本期范围内的设计处理，未能从整个小区统筹考虑，留下很多与后期对接的后遗症。因此开发方在进行项目管理时必须对整个小区的开发步骤和地块的周边环境有总体的把握，在满足销售计划安排的情况下，合理制定分区开发步骤，并要求设计单位统筹配合，其中主要的关注点如下： 　　1）配电房设置位置合理性的控制。 　　这要求设计师在考虑供电半径和经济性的同时，还须满足开发商预定的小区分期开发的划分要求，减少出现如一期小区部分楼号供电需由二期、三期小区范围内电房提供的情况。煤气调压站位置设置要求基本同配电房。 　　2）雨污水管网排放路径合理性的控制 　　小区整体雨污水管网设计时需要考虑在分期施工时是否能顺畅排放至市政外管网或河流的问题，特别是如存在需要穿过未开发小区范围的管道，其管道定位、施工和成品保护的可实施性。 　　3）前期地下管网、道路的位置与后期开发地块建筑物间距合理性的控制， 　　在通常情况下设计单位在进行地下管网、道路设计时只考虑完成后与建筑物的距离，而忽视施工时实际操作的可能性。 　　开发方在项目管理时必须综合考虑未建地块的基础形式、开挖深