浅论经济适用房发展模式与建筑设计.docVIP

浅论经济适用房发展模式与建筑设计 　　引言 　　经济适用房的建设是为了保障城市的地收入和困难家庭而建设的,对房屋的建筑设计上也提出了更高的要求和更高的目标。经济适用房在我国还是一个新兴事物，从开始的制度设计到后期发展问题，都有一个认识逐步提高的过程。经济适用房政策的实施，产生了良好的社会效应，对完善城市住房供给结构、平抑城市住房价格、扩大内需，以及提高居民生活水平、解决中低收入家庭住房困难等都起到了积极的作用。 　　1经济适用房政策的完善 　　1.1政府必须恪守维护中低收入阶层住房利益的社会保障性政策立场 　　要以人为本，不断实践不断探索经济适用房开发建设政策，保障中低收入者的人居权利。近年来我们逐步实现了住房分配的货币化、房屋供应的市场化。但是，从过去几年来经济适用房、经济适用房建设的投资规模和建设面积的现实来看，虽有增长，但政府宏观调控的成果不大。政府的目标应该是保障公民对房屋的使用权。 　　1.2以市场为导向，以有效需求为基础，合理开发建设 　　经济适用住房具有福利成分，但不是福利房，而是微利商品房，具有一般商品的属性和其特殊性，实行货币分配和商品交换，其生产和建设必须符合商品经济的规律，以销售为基础，实行以销定产。首先，应根据中低收入职工的家庭收入水平、家庭结构和文化背景等进行市场分析和预测，动态地制定每年的开发计划。其次，按照中低收入职工对住宅的耐久性、安全性、适用性、便利性、卫生性、舒适性和经济性的要求，合理进行规划设计；第三，考虑中低收入职工家庭通过银行信贷的支持所能接受的支付能力，同时保证开发商的一定利润的情况下，确定经济适用住房的销售价格；第四，通过招、投标方式，由有竞争实力的大型房地产开发企业承担经济适用房的开发建设，利用其质量、信誉和品牌，进行规模经营，降低成本，赢得市场。 　　1.3严格控制购买对象 　　按照国家规定，经济适用住房只面向中低收入的家庭，但实际上，一些高收入家庭为了投资增值的目的，也通过各种渠道和关系购买经济适用住房，这不仅造成不公平，也扰乱了房地产秩序，影响了一般商品房的正常经营。因此，应根据职工工资、收入和家庭结构等因素，综合界定中低收入人群，并实行严格的经济适用住房认购申请和审核制度，同时向社会公布，让公众参与监督，从而做到市场细分，理顺房地产市场关系，实现“效率优先、兼顾公平”之目的。 　　1.4拓宽供应渠道，增加经济适用住房的房源 　　（1）加大廉租住房制度的建设。形成“以普通商品房市场和二手房市场为主；以高档住宅市场和廉租住房市场为辅；以经济适用房为必要补充”的完善的市场体系。 　　（2）大力发展合作建房。合作建房不以营利为目的，由社员共筹资金、自我服务、自己管理，具有鲜明的社会互助性、群众公益性和管理民主性等特点。因此在解决收入较低的企事业单位职工、城市新贫困人口、个体劳动者、大量的城市新增人口的住房问题中有着独特的优势。 　　1.5从制度上健全法规，加强监督管理，保障公正 　　我国要尽快建立、完善与经济适用房政策相关的专门性法律、法规保障体系。依据这些法规，地方政府还应成立专门的机构来实施国家制定的各项保障措施，这些部门应是代表地方政府的决策协调机构。目前，由于我国的房地产管理部门在国务院、省两级是没有的，地市、县级有的单设、有的合并在建设等部门，体制不顺，因此建议设立住房管理局，下设经济适用住房管理处、廉租住房管理处、住房公积金管理处、住房货币补贴审核处等处室，这样既便于各部门的协调，又大大节省了行政成本，同时政策的延续性也得到了较好的解决。 　　1.6改变经济适用住房的补贴方式 　　我国当前的经济适用房政策采用的主要是“间接补贴”方式，这种补贴方式存在很多弊端，为此，建议改变经济适用住房的“间接补贴”方式为“直接补贴”方式。具体包括： 　　①改变行政划拨建设用地为招标、拍卖、挂牌出让等方式，然后将此项资金作为专项资金对符合条件的家庭进行补贴；②凡取得经济适用住房补贴资格的家庭，可直接领取政府的货币补贴款，并且采用先买后补的方式；③经济适用住房每户补贴的标准=经济适用住房用地出让的政府净收益金/经济适用住房供应的户数。 　　2经济适用房的建筑与设计 　　2.1对总体规划的解读与思考 　　⑴解读规划 　　某经典小区（经济适用住房）总体规划方案经过多轮调整完善，已初步确定，该规划在考虑城市环境和地域特色的前提下，力求体现出为特定使用群体而推出的经济适用房小区的规划特点，打造出具有示范意义的经济适用房小区。通过对规划的解读，可以看出，在合理划分功能区块、有机组织路网结构的同时，规划设计者通过有序地规划楼栋、加大住宅平面进深等手法，满足了对容积率的追求，并尽可能地优化住区环境。 　　⑵思考与对策 　　①“人以宅为家。居若安，则家代昌