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分析房地产开发项目工程管理常见问题与解决措施 　　摘要：随着房地产市场化的快速发展，房地产已经成为我国经济发展的一个重要的支柱性产业，房地产行业涉及面广，如何实现相关资源的优化配置，保持房地产行业的健康发展，促进社会经济的稳定发展是当前地产行业研究热点。本文对房地产开发项目工程管理常见问题和解决措施进行了探讨。 　　关键词：房地产开发;项目工程;管理;问题;解决措施 　　中图分类号：F293.3 文献标识码： A 　　引言 　　随着我国国民经济水平的迅猛发展，推动我国房地产事业的规模不断扩大，也加剧了房地产行业内部的竞争。因此，针对目前房地产开发项目工程管理中常见的问题采取相应的解决措施，力求提升我国房地产开发项目工程管理的质量。 　　一、当前房地产开发项目工程管理存在的主要问题 　　1、开发前期准备和调研工作不够 　　当前，我国房地产项目普遍存在着盲目决策开发的问题，在一个项目开始之前，往往缺乏前期调研论证，一拿到地就开始盖楼，不进行技术、经济方面的考量和论证，造成了项目管理在前期无法进行预测和控制，使后期出现了一系列问题，影响着土地和资本的流通和优化配置。 　　2、管理体制不健全，致使进度和成本偏离预期目标 　　我国房地产项目在进行开发时，对项目管理的理解不够深入，照搬项目管理的模式，与预期目标出现了很大的偏离，如近年来出现的延迟交房，开发成本过高，管理费用居高不下等等，超出预期很多。 　　3、不够重视施工许可规定，致使施工不能如期进行 　　房地产开发企业开发项目时，通常都希望工程尽快结束，实现经济效益。大部分施工单位为了尽早开工，在没有经过政府建设主管部门施工检查与办完相关手续之前就开始施工，容易在施工过程中被强制暂停，而施工单位会遭受罚款，房地产项目开发企业也会被实施经济惩罚。 　　4、设计监理制度不够规范 　　当前，设计单位和监理单位存在配合不紧密甚至脱节的问题，使得大量设计问题在施工中频繁出现，变更图纸比原设计图纸还多，既造成了成本上的浪费和管理上的混乱，加之工程设计的建立制度本来不够完善，使得工程进展变得缓慢。 　　5、造价预算出现严重偏差 　　一般的情况下，房地产项目的投资额度是在决策阶段或者设计阶段进行确定，但是在项目正式确定开工以后，由于受到施工各方的人员、材料、施工的机械以及施工工艺和施工环境之间的不断变化的因素的影响，施工阶段对于工程的造价管理出现极大的偏差，比如开发商在设计阶段不重视设计的合理性，导致在施工阶段出现问题而对设计进行更改。这种更改往往引发连续性的一系列的变动而可能增加工程造价。 　　6、完工验收与备案管理不够严格 　　房地产开发单位对工程施工中分项验收等主要环节管理不够严格，一直到工程完工验收之后还存在着结算依据不足、验收资料不完全等情况，从而导致不能办理相关的验收手续，出现拖延交付等不良结果。假如建筑施工单位是由多一个施工队伍组成，工程验收环节与备案就更加重要，必须重视。 　　二、房地产开发工程项目管理难点的解决措施 　　1、加强项目前期投资决策阶段的市场详细可行性研究工作 　　前期的项目可行性研究是项目的灵魂，而据此进行的工程项目设计是工程建设的龙头，只有龙头中有“魂”，才能使工程项目设计、建设和项目过程管理有章可循。龙头抬不起来，“龙身”无法行动。没有图纸，无法建设;有图常变，目标落空。要重视项目的前期可研工作，就要加强前期可研的人力、物力、财力和时间的科学投入;要建立、完善决策支持机构，收集、整合决策支持性资源，必要时要“借脑”;完善决策程序，提高决策水平和效率，使得项目市场定位和产品定位科学化、市场化、系统化。 　　2、加强项目决策实施阶段的项目各阶段设计和前期工程项目管理计划工作 　　整合、招标或委托有资质、有类似业绩、与项目匹配的专业设计资源，要求设计单位按照已批准的项目可研报告进行方案、初步设计、施工图设计，并以可研报告的预设要求评价、审核各阶段设计文件;此阶段尚要依据项目可研和设计文件编制详细的项目管理计划和完善、周密的、包含接口条件在内的项目各工程内容招标文件。要严格控制工程变更，凡涉及建筑功能性等的原则性工程变更，一定要慎重并经过必要的决策程序才能进行。 　　3、要从开发商整体运作上真正重视项目收尾阶段的项目管理工作 　　在项目收尾阶段可建立一个由开发商主管工程领导牵头、整合工程管理、销售、技术、开发、材供、物业管理等内部人员组成的工程项目收尾临时机构，与工程项目管理现场人员分工协作，共同完成工程收尾阶段的项目管理及项目交付、移交工作。 　　4、加强房地产开发工程项目中成本的控制 　　政府规费、监理费用、设计费用、小区建设费用、建安造价等构成了一个房产开发工程的成本。其中建安造价占到总成本的80%以上。要做好工