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浅谈住宅地产设计阶段工程成本控制要点与技巧 　　摘要：成本控制是贯穿住宅地产开发整个流程的重要工作，其成效好坏，将对开发项目的利润产生重大影响。设计阶段是成本控制最重要的阶段，本文根据作者自身实际项目开发经验，对在该阶段如何有效控制工程成本以及平衡工程成本和项目价值提升之间的关系提出自己的建议和看法。 　　关键词：住宅地产；成本控制；价值工程；设计阶段 　　中图分类号：F253.7 文献标识码：A 　　 　　1 方案设计阶段 　　对建筑方案进行合理的规划。方案设计时可能影响工程成本的主要因素如下： 　　1.1 户型布置的合理性。户型合理性包括不同面积、不同类型户型在项目中所占的比例，也包括每个户型本身平面布局的合理性。这个合理性应在充分做好前期可行性研究的基础上由项目负责人进行决策，避免在项目实施过程中进行调整，否则将对项目工程进度和造价造成较大影响。同时，在户型平面布局设计时固然要考虑其功能和实用性，但也要考虑是否有利于结构布置。此外，有的设计师为了立面好看，往往在平面上做一些凹凸变化，这时就要考虑其可能带来的结构成本的增加，在立面造型和工程成本之间做出取舍。 　　1.2 总体平面布局、地下室位置和范围设计。总体平面布局的好坏，直接影响工程建设成本和今后销售价值。尤其是对于一些郊区大型住宅地产项目，因为占地面积较大，往往会遇到山坡、池塘等相对复杂地形，这时应根据前期地勘资料仔细考虑总平面布局及地下室位置和范围设计，从而减少土方工程量和工程造价。在设计时并宜参照以下原则进行： 　　1.2.1 在工程地质较好的区域布置小高层或高层建筑，而在工程地质相对复杂或较差的区域布置低层和多层建筑。同时应合理设计建筑层数，如多层建筑以5～6层为宜，小高层建筑以11层为宜。 　　1.2.2 尽量利用原有地形地貌进行小区景观布局，如将原有池塘改造为景观湖泊，将原有山岗改造为山体公园，而不是把所有地形推平重做。 　　1.2.3 尽量在原有低洼地区或地表软弱土层较厚的地区设置地下室。同时根据小区总体规划要求、住宅使用功能要求等合理设计地下室面积。一般来说，地下室面积在保证基本住宅使用功能要求及规划要求的情况下，不宜设计过大，否则将会增加可售面积的单方造价。但我们可以通过适当增加工程成本，从而获得更多可实现销售价值或提升销售价值的地下空间的办法，来挖掘地下空间的价值潜力。此外，对于地下室外边线设计，通常而言，沿着地上建筑外围柱网落下作为地下室外边线是较为经济的。 　　1.3 公共架空层等不能分摊到销售建筑面积区域的设计。在部分城市，公共架空层是不作为公摊面积分摊到住宅销售建筑面积中的。这时就要充分考虑公共架空层的设置对销售价格的提升能有多大作用，从而合理确定公共架空层面积，避免无谓增加成本。对于其它不计算面积或不能分摊到销售建筑面积的区域，包括一些为了立面造型而做的纯装饰构件，也都要进行同样的分析。因此，在方案设计前，应深入了解当地政府规划、房管部门对建筑面积、销售面积确认的规则。 　　总之，前期方案设计阶段是工程造价控制的最重要阶段，在该阶段应当按照价值工程理论对工程成本与可实现销售价值间做出细致地量化分析，从而为整个项目的工程造价控制打下坚实的基础。 　　2 初步设计与施工图设计阶段 　　该阶段主要工作目标是在方案设计的总体框架下对工程成本控制目标的进一步细化，具体应注意以下几方面： 　　2.1 基础型式选择。应根据地质详勘资料、建筑荷载及不同基础类型经济指标，合理确定基础型式。对于桩基础，应考虑桩基础型式对地质土层的适应性、施工难易程度及经济性。如对于山边坡地埋深较浅的卵（块）石土层，夯扩桩、人工挖孔桩、冲孔桩均适用，而从造价上看，夯扩桩经济性最好，人工挖孔桩次之，冲孔桩最次。 　　2.2 主体结构选型。如对于多层住宅，是选择矩形柱钢筋砼框架结构或是异形柱框架结构，就需要结合功能和经济性进行比较分析。通常情况下，异形柱框架结构造价会略高于矩形柱框架结构，但异形柱框架结构的好处是在房间内基本看不到突出的柱角，同时增加了内部使用空间，这对于重视风水（不希望看到阳角对冲）且注重使用面积的消费者来说更有吸引力。因此，决策者应对潜在消费群体的消费心理进行调查了解后予以选择。此外，对于地下室结构柱网，在考虑柱网尺寸结构经济性的同时，还应考虑是否能最有效地布置停车位。 　　2.3 外立面（门窗）及内部装饰作法和装饰材料的选择。目前装饰工程在工程造价中所占的比重越来越大，而且装饰材料品种规格越来越多，因此，在设计时应注意以下几点： 　　2.3.1 施工图中应标明所有装饰材料的品种、规格尺寸、施工工艺等，如有可能，宜提供装饰材料样板或图片，从而能够清晰地进行报价和成本预测。 　　2.3.2 装饰材料选择过程中，应事先对当