万科、碧桂园模拟清单对比.docVIP

万科、碧桂园模拟清单对比 导读：工程量清单计价将各种经济、技术、质量、进度因素考虑到单价的确定上，以“活单价”形式出现，能准确反映实际情况，可有效降低工程成本和造价控制难度。 相对于缺乏科学依据的定额计价（计算工程量后套定额算然后以费率形式计算间接费，凭主观想象确定优惠幅度后得出最终报价），工程量清单计价将各种经济、技术、质量、进度因素考虑到单价的确定上，以“活单价”形式出现，能准确反映实际情况，可有效降低工程成本和造价控制难度。 ▌一、万科的工程量清单招标 自2010年开始，万科便在工程采购领域正式施行工程量清单招标采购，作为其规模速度型向质量效益型发展的重要路径。工程量清单招标，意即发包方根据施工图计算工程量，承建商据成本与盈利要求报价，发包方评标，一开始就能确定项目总体造价。 在万科看来，一方面，工程量清单招标因为能把主要成本悉数说清，有利于经营结果的预测和保障；另一方面，清单招标有利于提升项目品质，这一点可从下述万科金域缇香项目得以举证。 1.清单招标强调专业交圈，联合审图，招标前期消除功能性缺陷 以下图为例，一是洋房部分为单框单玻门窗，达不到节能标准；二是厨房窗户无法开启，不能满足通风要求。 究其原因，其一，门窗为甲供料，实施结果与节能计算不合拍；其二，未审图即实施，出现功能缺陷。 又以下图左为例，空调侧向安装孔尺寸太小，无法安装。究其原因，土建与安装设计专业不交圈造成功能性缺陷。 如上图右，空调机位空间狭窄，上下叠放洞口尺寸较小，夏天有可能死机。究其原因，空调百叶为甲供料，二次深化图与土建专业衔接不到位，缺少联合审图带来功能性缺陷。 2.清单招标强调方案前置，经效果性评判后出图，再进入招标阶段 以下图为例，铁艺门下面空隙太大，比例失调。究其原因，铁艺门为甲指乙供材，边施工边确定方案，强调完成节点而忽视了整体效果。 又如下图，木扶手粗大，表面清漆斑驳质感差，且扁铁和圆管组合稀疏，看似不牢靠。究其原因，楼梯扶手为甲指乙供材，方案未前置导致品质感较差。 3.清单招标强调甲供料的施工做法需明确和深化图专业会审，可避免损伤品质的做法 例如下图，部分砖面在阳面收边。究其原因，外墙面砖为甲供，排版图未经审查，节点意识超越品质意识，忽略了细部收头处理。 综上，通过清单招标，有利于提升品质，消除功能缺陷，完善方案效果，利于雕琢细节。 ▌二、碧桂园的模拟清单招标 碧桂园的“摘牌即开工”，被称为神一样的开发速度，其在招标上的功夫也不可小觑，碧桂园在项目预备会后就开始进行招标，按模拟清单形式。 模拟工程量清单招标与工程量清单计价招标两者的区别仅在于工程量清单按照实际施工图编制，而模拟清单是在没有施工图情况下根据经验或参考类似项目而编制的。 因为模拟清单没有实际施工图，所以该招标方式是否可行取决于能否编制接近实际情况的工程量清单，因为模拟清单做单价合同工程量是虚拟的，那么模拟的工程量与实际工程量越接近就越能反映实际造价，有利于减少不平衡报价。 碧桂园采用的清单承包方式如下： 1.土建工程方面 分部分项工程采用工程量清单综合单价包干；模板及脚手架的措施费用采用综合单价包干；除模板及脚手架外的措施费（含其他项目费）采用建筑面积单方造价包干。 2.桩基础工程方面 报价方式为全费用综合单价包干，投标人按招标人提供的全费用综合单价表填报统一报价系数。 3.室内精装修工程方面 块料工程的报价方式为全费用综合单价包干，投标人按招标人提供的全费用综合单价表填报统一报价系数。 4.室内浴室柜、浴室镜、淋浴屏风、室内涂料工程方面 采用全费用综合单价包干，投标人按招标人提供的全费用综合单价表的全费用综合单价作为工程结算全费用综合包干单价。 在工程预/结算送审流程上，招标时采用模拟清单招标，工程量未经双方核对就签订总包合同暂定总价，可能会存在量差的造价问题，通过预算，可以更加有效的进行工程项目成本管理和投资控制。 碧桂园室内精装修工程、室内安装工程、市政工程采用全费用综合单价包干的承包方式。 2010年版的单体土建工程的承包方式，分部分项工程采用工程量清单综合单价包干；措施费（含其它项目费）采用建筑面积单方造价包干。 2011年版单体土建工程的承包方式，分部分项工程采用工程量清单综合单价包干；模板及脚手架的措施费用采用综合单价包干；除模板及脚手架外的措施费（含其他项目费）采用建筑面积单方造价包干。 ▌三、4个步骤，将模拟清单招标执行落地 以沈阳新世界国际花园为例，其模拟清单编制首先需要具备两个基本条件：一是有大量类似项目的工程内容与技术指标；二是施工图设计对于方案（扩初）设计不应有太大的变动，尤其是工艺作法方面。否则将造成清单与工程实际出现较大偏差。 其清单编制工作方案主要包括4步： 第1步，按照扩初图纸及类似工程技术指标编制模拟工程量清单； 第2步，对模拟清单进