规范楼花买卖的法律制度-法务局.PDFVIP

規範“樓花”買賣的法律制度 在澳門，現時一般所謂“樓花” 買賣是指準備或正在興建、但尚 未落成的樓宇單位的銷售或轉售行為 ，是不動產交易的一種常見方 式。澳門現行的不動產交易法律制度主要是針對現房買賣設置的， 而“樓花” 買賣一直沿用《民法典》中的“ 預約合同” 法律制度。雖然 曾針對“ 樓花” 買賣中存在的“ 三方契” 的執行等問題進行了補充立 法，但對有關“樓花” 的預售許可、“ 樓花” 買賣合同的內容、形式、 登記等方面尚無明確的法律規範。 特區政府在 2007 年就登記公證法律制度改革進行公開諮詢 時，曾就完善“樓花” 買賣法律制度中與登記公證制度相關的內容進 行諮詢，當中的建議得到社會各界的認同。在上次諮詢收集到的意 見和建議的基礎上，促進房地產市場可持續發展工作小組對如何完 善“樓花” 買賣法律制度進行了更加深入的研究 ，希望透過下列的措 施 ，達到規範市場運作、增加交易的透明度 、保障交易各方合法權 益的目標 ： － 通過建立“樓花” 預售許可制度，規範銷售“樓花” 的條件，降 低在建樓宇“ 爛尾” 的風險，並減少因修改建築圖則而對“ 樓 花” 買方的影響； － 通過建立“樓花” 買賣合同的公證制度，賦予合同嚴格的法定 形式，使“ 樓花” 的交易更加規範及公開，減少“ 內部認購” 等不規範交易及炒買炒賣的情況 ，確保所有交易依法納稅； － 通過訂定“樓花” 買賣合同的強制性條款，清楚訂明樓宇的公 共設施及單位的間隔、面積等基本資料，避免出現“ 貨不對 辦” 的情況，同時明確付款方式、交樓日期、違約責任等重 要內容； 1 － 通過建立“樓花” 的物業登記制度，堵塞“ 一屋多賣” 的漏洞， 並公開“樓花” 的銷售及轉售情況。 由於“樓花” 買賣涉及面廣 ，制度的全面完善尚需其他方面法律 制度的配合。上述的措施將建立規範“ 樓花” 買賣的基礎性法律制 度，並將因應社會和市場的發展不斷完善。例如有關“樓花”款監管 的問題，現階段建議參考周邊地區的作法，透過政府部門及相關行 業協會訂定指引，由參與各方參照執行。待條件成熟後，將訂定專 門的法律制度加以規範。 雖然此次所建議的措施增強了對“樓花” 買方的保障，但由於“樓 花” 買賣的對象始終是“ 未來物” ，從買入“樓花” 到最終入伙 、取得業 權，當中存在諸多不確定因素，因此買家應從本身的財政能力、發 展商的實力及信譽等方面進行詳細的評估，審慎作出購買“樓花” 的 決定 ，並了解購買“樓花” 可能存在的風險。 1. 規範開始銷售“樓花” 的時間： 目前澳門並沒有類似內地或香港的“樓花” 預售許可制度，對於 發展商何時可開始銷售“樓花” 並無專門的規定，政府相關部門也無 從監管。為避免出現建築圖則尚未批准便銷售“樓花” 的極端情況， 降低在建樓宇“ 爛尾” 的風險，同時減少已售“樓花” 單位受樓宇在建 期間建築圖則修改的影響 ，我們建議： 只有在物業登記局完成臨時分層登記、工程項目已獲土地 工務運輸局發出整體建築工程准照並已完成地基工程（或地基 和地庫及地面層樓板工程）後，方可向土地工務運輸局申請銷 售 “樓花 的批准書。” 2 為保障上述的規定得到貫徹執行，建議對不遵守規定的發展商 加以處罰 ，其中包括在未獲得批准書前銷售“樓花” ，或以預售、“誠 意金” 、內部認購等任何名義作出實質銷售的行為： 發展商若在未獲得批准書前銷售 “樓花 ” ，構成行政違法行 為，將被處以罰款及其他附加處罰。 2. 規範“樓花”買賣合同的形式： 目前澳門“樓花” 的買賣，一般是以買賣雙方簽署預約買賣合同 的方式進行，雖然多數的合同是在律師樓簽署，但仍然只屬由律師 “見證” 的私文書，不能作為物業登記的文件。因此建議賦予“樓花” 買賣合同更加嚴格的法定形式，同時能夠按照現行《物業登記法典》 的規定作物業登記 ，使“樓花” 的買賣更加規範及公開，保障交易雙 方的合法權益 ：