房地产金融-精选版.ppt

例题3： 有一幢公寓价值2000万元，投资者的自有资金足以购买，也可向银行贷款（最高比例为90%），贷款的年利率为17%，公寓出租的年净收益为300万元。则不同的贷款比例所带来的股东权益收益率是有明显差异的。 * （3）资产收益率贷款利率 贷款利率（i） 贷款比例/% 净收益/万元（CF） 负债成本（贷款年利息）/万元（M*i） 权益收入/万元（CF-M*i） 权益资本（投入的自有资金）/万元（E） 负债（贷款额）/万元（M） 权益收益率/%（Y=（CF-M*i）/E） 资产收益率/%（R=CF/V） 17% 0 300 0 300 2000 0 15 15 17% 30 300 102 198 1400 600 14 15 17% 60 300 204 96 800 1200 8 15 17% 90 300 306 -6 200 1800 -0.3 15 * 二、杠杆作用的形式 通过上述实例的计算分析，可以得到这样的结论：杠杆作用包括正作用、中性作用、负作用。其具体影响如下： ⑴杠杆正作用当资产收益率大于贷款利率时，形成正的杠杆作用，使权益收益率上升，提高了自有资金的使用效率。提高贷款比率越有利。 ⑵杠杆中性作用当资产收益率等于贷款利率时，形成中性杠杆作用，权益收益率不受影响。贷款对于扩大经营规模，提高企业的影响力有重要作用，同时也产生了一定的潜在风险。 ⑶杠杆负作用当资产收益率小于贷款利率时，形成杠杆的负作用，权益收益率不仅不能提高，反而会下降。这时，贷款比率越大，权益收益率受到的影响也越大，负债经营的风险就越突出。 * 第二节??? 抵押贷款的偿还 房地产抵押贷款期限一般都较长，为了保障借贷双方的利益，标准的还贷安排是按一定的时间间隔等额地偿还。最经常采用的时间间隔就是月，即每月借款人按一定的等额数量偿还其所欠款项（包括本金和利息） * 一、月还款额 还款安排是房地产抵押贷款合同的重要内容，按照双方的约定来严格执行还贷安排是保障各自利益的前提，谁违约谁就要负相应的责任。 在具体的还贷安排中，一般有2种标准的约定，即“本息均还”和“先息后本”。 * 1、本息均还法 本息均还法是将贷款的本金和利息平均分摊到每个月来还款的办法，即在每个月相等的还款中包含相同的本金和相同的利息。 其计算公式如下：每月摊还本金=贷款额/贷款期限（月数）=M/n每月摊还利息=（n+1）*M*i/2n 每月还款额=每月摊还本金+每月摊还利息 = M/n+（n+1）*M*i/2n 这里，M为贷款额，n为贷款月数，i为贷款的月利率。 例如：某人向银行抵押贷款10万元，约定按本息均还法分60个月（5年）等额还贷，月利率为6.3‰，请计算每月的还款额。 每月应还本金=M/n=100000/60=1666.67（元） 每月应还利息=（n+1）*M*i/2n =（60+1）×100000×6.3‰÷(2×60)=320.25（元） 月还款额=1666.67+320.25=1986.92（元） * 2、先息后本法 先息后本法是严格按照贷款资金的实际占用时间来计算利息，每次还款后本金降低，下期还款中的应计利息为剩余本金（贷款余额）的利息。 计算公式为： 月还款额=M*i*(1+i)n/[(1+i)n－1] 如上例，其计算如下：月还款额=M*i*(1+i)n/[(1+i)n－1] =100000×0.0063×1.006360÷(1.006360－1) =2006.66（元） * 3、本息均还法与先息后本法的差异 通过公式比较和实际计算，可以看出两者是有着重要差异的，包括： ⑴二者的月还款额不同； ⑵每月还款额中本金、利息所占比重不同； ⑶两种还款方式中利息总额不同； ⑷在发生提前还清债务时，剩余本金不同，产生的后果也有重要差别。 表3-2 * 二、月本利和因子表 在实际业务活动过程中，银行经常还编制不同利率水平对应不同贷款期限的表格，被称为“月本利和因子”表，以帮助借款人快捷地计算。 * 1、月本利和因子表的结构 月本利和因子表包括7列，其中第1列为借款期限（一般为年）；第2列为复利值（即1元借款的最终值）；第3列为累积复利值；第4列是第3列的倒数；第5列为贴现因子；第6列为累积贴现值，即本利和因子；第7列为月偿还因子，实际上是第6列的倒数。 贷款利率为10%的月本利和因子见P55。我们也可以构造一个贷款年利率为9%（即月利率为0.75%）的月本利和因子表。 月本利和因