第三讲-房地产市场供求失衡问题1.ppt

房地产的区域性特征可以从两个方面去理解，其一是从房地产的地理位置的固定性和不可位移的特性的角度看，不同地区的气候、地貌、日照、湿度等，使得房地产具有明显的区域特点和区域性。 其二是从不同地区的市场供求关系的角度看，由于不同地区的经济发展水平的差异，对房地产的需求也是有差异的，不同地区市场供求关系的差异也会造成房地产价格的区域差异和区域性特征。 4．保障性住房不足以满足中低收入人群需要 我国的中低收入人群的住房消费仍远远低于平均消费额。这说明住房饱和呈现一边倒的形势。房地产开发商重点开发高收入人群所需要的高利润的高档住宅，高收入人群可能拥有已经几套房。但是中低收入人群买不起高档住宅，保障房数量又不足以满足需要。 二、我国房地产供求失衡的原因 总体来看，全国库存数据的增加，主要原因在于过去多年来，全国房地产投资、土地出让面积、房屋竣工面积保持高速增长，使得市场的新增供应大幅增加。相比之下，市场消化库存的速度慢于供应增加的速度。 2015年以来，随着房地产市场转冷，投资热情有所减退。但在多年来的投资惯性作用下，库存持续增长。如果市场销售没有出现根本性好转，房屋库存指标有继续攀高的可能。 （一）收入水平与房价存在巨大差距 国际上公认的房价“合理价格水平”，应该是相当于每户居民3-6年的平均收入。根据目前全国城镇居民人均可支配收入水平来看，买一套90平方米的普通居民住宅，全国的均价应该在2481.48元，每平方米为2757.2元 而现在全国平均房价为每平方米5000元左右，远远超出了我国城镇居民的承受能力，从而导致了供给过度与有效需求不足的矛盾。  （二）供给与需求层次错位 马斯洛的需求层次理论认为，住房是最低层次中最基本的生存需求。对于大多数中低收入者来讲，满足住房需求是他们的基本需求，也是最低需求。 而在房地产供应结构中，开发商却忽视了大多民众的基本需求，而把投资开发的重点放在只满足少数富人的高标准、高消费的别墅或豪华型住宅建设上，供给与需求层次错位的直接结果是导致商品房严重积压，房地产市场步入了房屋空置和需求过剩并存的怪圈。 （三）开发商与消费者心理预期不同。 房地产商乐观供给预期过度、消费者乐观消费预期不足的结构性矛盾是房地产市场结构性矛盾的内在原因 。 2007年以来房地产市场的过度繁荣，催生了房地产开发商对房地产业的前景乐观预期过度，即使在受到金融危机的影响下，也期望通过地方政府的“救市”，来保持房地产市场较高的价格水平；相反，金融危机、宏观经济下行等致使大量企业破产倒闭，劳动力失业，广大消费者对未来收入的不确定性和房地产市场降价的乐观预期，使得大部分人保持持币观望的心态。 由于对供给和需求存在着两种截然不同的心里预期，房地产市场渐行渐冷，不可避免地进入调整期。 （四）房地产市场操作欠规范和制度缺失。 由于制度缺陷和惩罚机制的缺失，房地产市场信息披露不真实，交易行为不规范，尤其是二级市场交易混乱等现象屡见不鲜。地方政府在“政绩”和“经济利益”的双重驱动下，房地产市场寻租现象较为严重，为开发商大开方便之门的同时，人为地加大了房地产运行成本，干扰了价格信号，导致了市场秩序的混乱。 三、化解我国房地产供求失衡的对策 房地产市场供需结构性不完善，严重影响了我国房地产市场的健康稳定发展。 这种影响具体表现为房地产市场失灵，房地产消费者与投资者对未来市场预期的不确定性。因此，要采取相应措施，对房地产市场供求进行积极正确的引导，促使供需结构趋于均衡，并力求在这种态势下实现资源有效配置。 （一）投资要向中西部省市倾斜 在房地产市场进入调整期，东部地区在完善保障性住房建设外，应把投资区域向中西部省份倾斜。这样做，一方面可以转移市场变动带来的风险，另一方面可以给中西部地区房地产市场注入活力，带动当地经济的发展。 （二）调节商品房有效供给结构 我国房地产市场供给结构不合理，满足投资需求的大户型、豪华型商品房比重较大，而满足居民基本消费需求的民生性商品房则比重偏低。 鉴于此，一方面，政府应把满足和改善居民的住房条件和房地产业作为支柱产业的民生性结合起来，增加廉租房、经济适用房、普通商品房等中低档居住用地的绝对和相对供应量； 另一方面，房地产开发商要顺应市场发展的变化，积极推进投资市场向消费市场转型，根据消费需求来开发建设商品房，以满足和改善大多数居民住房的基本需求。通过合理有效增加土地和商品房的市场供应量，逐步改善房地产市场供求结构不均衡状况。 （三）调整房地产商的心理预期 2014年以来，房地产价格已进入下行，房地产开发商如果不改变通道，房地产市场价格回归理性是必然趋势。 房地产开发商如果不改变房价过度乐观的心理预期，积极调低房价，恐怕要延长房地产市场的调整周期。 房地产