[保利]2017年房地产行业白皮书-精选版.pptVIP

叁 Part1. 三个维度看透大格局 Ⅱ 特殊市场环境造就的“二手新房”， 更多是阶段性发展现象 数据显示，2017年有24城二手房交易超越新房，较2016年明显增加，其中包含成都、石家庄等二线，常州、中山、无锡等三线城市。然而，这些城市阶段性的二手超越新房，原因更多是一二手市场面临的行业调控强度差异导致。以成都为例，2017年成都限购、限预售等环境下，新房成交腰斩，而二手成交降幅仅为25%。这些城市新房与二手之间的实质性规模颠覆，仍有待时间的检验。 数据来源：中指数据库，保利投顾研究院整理 * 叁 Part1. 三个维度看透大格局 Ⅲ 步入存量时代城市， 开发商发展模式求变是重要特征 率先进入存量时代的城市，开发商销售业绩必然遭遇增长瓶颈，发展模式亦随之而变，品牌房企在北京、上海、深圳、厦门等地已开始转变发展策略，主要有两大方向：其一是外拓周边市场，如厦门万科外拓石狮、漳州、晋江等，上海保利外拓江阴、常熟、张家港、南通、西塘等；其二是叠加延伸服务及拓展地产子领域新业务，如万科家装—万链/美好家、长租公寓-泊寓、物流地产-万纬等，保利社区超市-若比邻、社区教育-和乐会、健康养老-和熹会、二手经纪-保利爱家等，碧桂园家装-橙家、长租公寓-碧家、产业小镇等。 * 叁 Part1. 三个维度看透大格局 * 叁 Part1. 三个维度看透大格局 ? 维度三 透视租购并举本质： 顺“市”而为，构建住房梯级消费体系 “租购并举”被提出后，迅速成为行业高频词，十九大报告亦明确，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。租购并举的本质，是调控手段的一厢情愿，还是行业发展新阶段响应市场需求的顺“市”而为？ I 新房市场： 价格门槛抬升致市场功能转变，更多满足中产及以上购买需求 从典型46城新房成交面积结构变化（2011-2017年）看，新房交易面积的“中间化”趋势显著。小面积段产品由近50%降至不到40%，而中等面积段成交占比提升近10%，占比超过50%，成为主导面积段产品。这一改变背后的核心驱动因素在于，客户日益提高的品质追求与市场单价上涨带来的门槛抬升之间的平衡。一线新房门槛普遍较高，深圳、上海、北京新房门槛早已超越200万；二线中厦门、南京、杭州、福州等新房门槛也已越过150万。 * 叁 Part1. 三个维度看透大格局 备注：数据来自克而瑞，2017年的统计时间段为2017年1-11月，小面积段为90㎡以下，中等面积段为90㎡-140/150㎡；大面积端为140㎡/150㎡以上；统计口径包括46城：北海、广州、福州、佛山、东莞、大连、成都、常州、北京、杭州、济南、晋江、江阴、南昌、洛阳、兰州、昆明、惠州、南京、上海、厦门、三亚、泉州、清远、青岛、宁波、南通、深圳、南宁、烟台、徐州、西宁、西安、武汉、无锡、天津、太原、沈阳、苏州、宜兴、中山、郑州、肇庆、长沙、长春、漳州 * 叁 Part1. 三个维度看透大格局 数据来源：克而瑞，保利投顾研究院，新房入门门槛定义为90平以下户型套均总价 * Ⅱ 租赁市场： 满足过渡性、阶段性的住房需求，是梯级消费体系重要构成 数据显示，京沪的租赁比例仅约为4成，而华盛顿、纽约等城市租赁比例基本都在50-60%甚至更高，我国住房租售比例明显失衡。此外，我国居民住房消费“存在提前消费的倾向”，具体表现为更年轻的首置年龄。北京、深圳首置年龄集中在25-34岁之间，占比超过60%，而美国34岁以下的购房比例仅为3成左右。 中长期看，租赁市场的成熟发展将推后首置年龄、延迟购房需求释放时点。但核心城市租赁用地供给在客观上将对宅地供应造成一定挤压，短期内供需矛盾难以扭转。同时，租房客户与购房客户重叠性小、相互替代可能性低，因此，租赁市场与商品房交易更可能发展成差异化的住房消费市场。 叁 Part1. 三个维度看透大格局 * 叁 Part1. 三个维度看透大格局 数据来源：根据各国相关部门公开资料整理，我国数据来源于第六次人口普查数据整理 数据来源：美国NAR（房地产经纪协会），链家研究院，保利投顾研究院整理 * 叁 Part1. 三个维度看透大格局 Ⅲ 租购并举本质： 长效机制的核心，多举措构建住房梯级消费体系 租赁作为体系搭建的重要突破口，政府多方措施落地加速其发展。1）供给端多渠道落实低成本土地供应，其中上海已成交租赁用地29宗，建面达180.9万㎡，楼面均价不到7000元/㎡。2）需求端鼓励租购同权来保障权利，广州正加快实施细则的研究，天津、郑州等允许“租房落户”；3）运营端大力发挥国企的领军引导作用，其中武汉成立国有租赁企业最多，已达6家，租赁用地均为国企竞得；4）金融端多样化手段打通资金通道，已逾8单租赁住房类REITs成功发行，建行推出租房贷等金融产品，中行签署