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苏州商业市场市调简析报告 目录 一、目前苏州商业地产概况 苏州的商业地产几年内可谓发展迅速，和写字楼市场的萧条形成鲜明的对比。与住宅相比，商业地产始终不乏当日售罄的神话，（典型4月开盘的新天地，5月14开盘的万宝广场）受国家的宏观调控影响也比较小。 而为了巩固这一优势，开发商也确实动了不少脑筋。商业地产加大优惠力度，纷纷打出折“97 折”、“总价减1 万”、“团购优惠”、“高回报率”等措施，可谓是遍地开花，大玩促销策略，促成买卖双方双赢的局面，成为吸引投资客的最大亮点。其中优惠力度较大的楼盘，恒达中环百汇广场推出团购优惠，2 人行优惠258 元/ ㎡，3 人行优惠328 元/ ㎡，促销手段五花八门，使商业地产迎来了一潮又一潮的火爆场面，对于政策出台后，部分投资住宅投的资者“伺机而动”，转向商业地产，开发商也适时推出促销优惠，增加购买力。负利率时代到来，房产新政频出，商业地产由于不限购、不限贷、不限外等特点，吸引多区域内外投资客青睐，也是国内投资性价比最高、投资客首选产品。 5月1号《商品房销售明码标价规定》正式施行，总体来说对销售方面我个人认为影响不大。 二、商业地产5月新增供应走势 2011年5月苏州楼市共有46盘计划开盘入市，住宅类项目28个，其中有8个别墅项目，商业项目10个，近2000套商铺投放市场。 在开盘的项目中，众多的新盘成了本月的重点，从未开盘的新项目占了近4成，其他则是老盘新开，其中不乏区域热盘。4月的开盘项目基本集中在周末，常有周末有5盘左右齐开，按照5月计划开盘的46盘来看，开盘情况将更加密集，不少开发商在4月试水之后选在在5月开盘，看来开发商对苏州五月的房地产市场还是充满了信心。 2011年5月计划开盘量有明显的增加，较去年同期增加10盘，增幅为55.6%。其中园区和吴中区依旧是重点区域，占了住宅项目开盘量的61%， 园区有10盘计划开盘，吴中有7盘，在这17个项目中有4个是纯新盘。 图表2: 2011年5月开盘房源分布情况 图表3:2011年5月商业项目类型占比 5月商业项目依然是热力不减，10个楼盘计划推新与上月基本持平，其中全新项目占七成以上。其中54%为商铺、31%为酒店式公寓、15%为写字楼项目，不同于上月的写字楼占比最大，本月商铺的推新量重新占据商业类型榜首，自限购令实施以来商业的热度始终不减。 据搜房网数据监控中心显示，5月计划开盘的10个商业项目，园区、相城、新区占比相当，均为30%，吴中项目较少仅10%。在待开盘的10个项目中有7个是首次开盘项目，分别是阅湖湾、百购商业广场、顶峯广场、建屋乐活城、万宝商业广场、中梁香缇国际、101Park其业态涵盖了商铺、酒店式公寓、写字楼。 三、苏州新推出的商业项目 商业项目具体情况：5月商业项目开盘预告 万宝商业广场、阅湖湾、百购商业广场三大纯新商铺集中抢占苏州市场，同是主打“小面积商铺低总价”。  1、百购商业广场 5月8日盛大开盘，推出300套左右的商铺面积是14平方米-300平方米，主力面积是40平方米左右，当天成功签售232套，均价20000元∕㎡左右，最高售价40000元/ ㎡起。 2、万宝商业广场 于5月14日开盘，将推出总共300多套15-80㎡纯街铺，总价28万起。4月16日至5月2日诚意金收取，预计价格在20000-60000元/平方米，预约客户可享受98折优惠，预计7-8月份推出写字楼，体量在1.5万方左右。 3、阅湖湾 阅湖湾项目预计将于5 月中旬开盘，推300套商铺， 30-3000 平。 四、目前在售部分热点个案简析 苏州新天地 一、 项目相关资料 1、开发商：恒达城建开发集团 2、代理商：英之杰 3、管理公司：恒达自己物业 4、 项目位置：竹辉路与莫邪路交汇处 5、售楼处位置：现场 6、销售电话 7、 开盘时间：4 月9 日 8、交房时间：2012年交房 9、销售率：一期销售100％，二期待开盘 二、 项目主要经济技术指标 1、总占地面积：16000平方米 2、总建筑面积：10500平方米 3、容积率：0.50 4、绿化率：20% 5、一期户数：47户，二期30户 三、 建筑、户型结构 1、 户型面积：从40平方米到100平方米 主力面积是100平方米 2、 面积配比：100左右平方米占90％，3、 40-50左右平方米占10％ 4、 户型结构（附图）：一至二层、 1:3面宽进深比，开间4米，进