六、房屋维护和管理.docVIP

下载可编辑 PAGE 专业资料精心资料 六、房屋维护与管理 1.目标： 熟练掌握房屋日常维护及维修管理的内容；掌握房屋维修日常服务考核指标的组成；了解房屋损坏的原因及其完损等级的分类标准。 2.重点：房屋日常养护及维修管理的内容与方法 第一节 房屋日常维护 一、导致房屋损耗的主要因素： 1．自然因素：气候因素；生物因素；地理因素；灾害因素。自然损坏的速度是缓慢的，但有时是突发性的。 2.人为损坏：使用不当；设计和施工质量的低劣；预防保养不善。 上述因素往往相互交叉影响或作用从而加剧了房屋破损的过程。 二、房屋维修责任的划分 责任的划分是为了确定物业管理企业、业主和使用人应分别承担的修缮责任和担负维修费用的期限。 1.新建房屋自竣工验收之日起在保修期内，由施工单位负责质量保修。 2.保修期满后，由业主承担。 3.凡属使用不当或人为造成损坏的，由其行为人负责修复或给予赔偿。 三、日常养护内容（上下内外） 四、日常养护原则及分类 房屋日常养护可分为零星养护和计划养护。养护时应遵循如下原则： 1.坚持“经济 合理 安全 实用”的原则 2.采取不同标准，区别对待的原则 3.为用户服务原则 4.有偿服务，使修缮资金投资效果最大化的原则 第二节 房屋维修管理 一、物业维修的特征及意义 物业维修是指物业自建成至报废止的整个过程中，为修复因自然、人为因素造成的物业损坏，维护和改善物业使用功能，延长物业使用期限而采取的各种养护维修活动。（保养护理、破损维修、恢复、改善、装修、装潢、加固等） 特征：1.具有简单再生产的特点 2.经营性与服务性相统一 3.具有广泛性与分散性 4.具有较强的技术性 5.具有明显的限制性 意义：1.有利于物业的保值增值 2.有利于房产经营的顺利开展 3.有利于物业公司的发展 4.有利于改善和提高居民生活水平 二、房屋维修服务程序 1.项目收集。小修项目主要通过管理人员的走访查房和业主或住户的随时报修两个渠道来收集。 2.任务落实。管理人员随时根据房屋维修的计划表和随时发生的急修项目，开列小维修单。维修人员凭维修单领取材料，根据维修单开列的工程地点、项目内容进行施工。管理人员应每天到施工现场，解决施工中出现的问题，检查当天任务的完成情况，安排次日的维修养护工作。 3.服务程序及规则。 三、房屋维修日常服务的考核指标： 定额指标。维修服务工人的劳动效率要100%完全达到或超过人工定额，材料消耗要不超过或低于材料消耗定额。 经费指标。房屋租金和按规定提取的维修基金、小修养护费等通过不同方式筹集。 服务指标。走访查房率、养护计划率、养护及时率 安全指标。确保房屋正常使用和工作、住用安全。杜绝死亡事故，负伤事故率小于千分之三。 四、房屋维修管理的主要内容 （一）安全与质量管理 1.房屋质量等级，是指房屋完好或损坏的程度，也称房屋完损等级。 房屋质量等级（完损等级）鉴定依据——建设部1985颁布实施《房屋完损等级评定标准》 鉴定要求：统一项目、方法、标准。 鉴定的任务：搞清所管的现有房屋的质量状况和分布，为房屋的管理、保养、修缮提供基本资料。 根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好及损坏程度，房屋的完损等级分为5类：完好房；基本完好房；一般损坏房；严重损坏房；危险房。 房屋结构组成：基础、承重构件、非承重墙、楼地面、屋面等； 房屋装修组成：门窗、墙、柱的饰面、顶棚、细木装修等； 房屋设备组成：水卫、电照、暖气空调及一些特殊设备（消防、电梯、水泵、监视器等） 完好房：指房屋的结构、装修和设备各部分均完好无损，不需要修理或经一般小修就能具备正常使用功能的房屋。 基本完好房：指房屋结构基本完好牢固，少量构部件有轻微损坏，但还稳定。屋面或板缝局部渗漏，装修和设备有个别零部件有影响使用的破损，但通过维修可恢复使用功能的房屋。 一般损坏房： 指房屋结构有一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够畅通，水、电管线，电器等有部分老化、损坏或残缺，不能正常使用，需要进行中修或局部大修，更换部件的房屋。 严重损坏房：指年久失修的房屋，房屋的部分结构构件有明显或严重倾斜、开裂、变形或强度不足，个别构件已处于危险状态，屋面或板缝严重漏水，设备陈旧不齐，管道严重堵塞，水、电、照明的管线，电器等残缺及严重损坏，已无法使用，需要进行大修或改造的房屋。 危险房屋：指承重物件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确保使用安全的房屋。 房屋完损等级评定可分为定期和不定期两类。 定期评定：一般是每隔1—3年对所管房屋进行一次全面的逐幢完损等级的评定。 基本做法：首先进行组织准备（包括制订评定工作计