步行街中心广场西南角三楼销售与推广建议(4.6).docVIP

PAGE PAGE 20 步行街中心广场三楼 销售及推广建议 长沙鸿创投资咨询有限公司 长沙达观整合推广机机构 联合出品 2011年4月 目? 录 一、前言 二、项目概况及分析 三、项目定位建议 四、项目销售价格建议 五、项目销售方式建议 六、项目销售期限及节点工作安排 七、项目销售计划 八、项目推广计划 九、费用预算 十、项目执行团队架构 十一、总结 一、前言 “农不出则乏其食,工不出则乏其事,虞不出则财匮少, 商不出则三宝绝！”，自古农所出的“食”，工所出的“事”和虞所出的“财”，只有有了商，这三者才可以互相交流，再天下流通。“长沙，楚之粟也！”自春秋战国时期就为楚南重镇，“惟楚有材 于斯为盛”是长沙这座城市最典型的城市个性，其中悠长久远的良好经济、文化、教育、政治氛围结合这个城市刚健，勇于任事，锐意进取，敢为天下先的城市个性，使得这个城市充满了生机，商业气氛亦极其浓厚。近几年星城长沙取得了突飞猛进的发展，除得意于整个国家的良好形势外，自身的城市发展规划也是其重要原因。作为考核整个城市发展、商业经济活跃度及居民生活质量水平其中重要的一项经济数据指标，长沙的房地产综合消费力居中部五省之首，具有后起勃发的强劲后续力。 长沙商业氛围浓厚，对投资商业有极强的认识和理念。随着近日国政推出“限购令”，抑制商品住宅泡沫的系列动作。善于投资的长沙人下一阶段的投资转向，谁能把握好善于投资长沙人的心理诉求，谁将是开创这个城市新未来的佼佼者。 二、项目概况及分析 1、项目概况 项目位置：黄兴路步行街中心广场西南角三楼 项目性质：商业裙楼 项目介绍：本项目地处长沙市繁华的黄兴路商业步行街正中心，区域归属为天心区。整体区域属长沙市中心商业区。 项目建筑规划：项目建筑平面呈横向“L”型，共7600多平米，铺面周正、实用，楼层内有多部扶梯、直梯，内部交通方便。 2、项目分析 1）、“S”分析（优势分析） A、地段优势： 本项目地处繁华商业中心，商业氛围深厚，人气旺盛； B、具有很大的发展潜力： 黄兴路步行街铺面持续火爆，价格一路看涨，本项目是目前唯一可对外销售的原始产权旺铺，升值潜力不言而喻； C、道路交通优势： 道路交通体系良好，数十条公交线路及即将开通的地铁2号线均通达本项目，为吸引消费者提供了便捷的交通条件； D、定位优势： 独特的市场定位，与其他商业物业相比，有明显的优势和创新之处； E、配套优势： 周边商业业态以购物、休闲、娱乐、餐饮、金融网点为主，配套业态完善； 2）、“W”分析（劣势分析） A、项目自2007年起已启动3次招商，均不成功，至今仍然空置，给市民心中留下阴影，对项目失去信心； B、项目位于裙楼3楼，楼层不是很理想，在商场外墙展示及引入人流上存在弊端； C、项目楼下2楼经营的动漫SKY，人气不足、生气清淡，也对本项目日后的运作产生较大的负面影响； D、项目周边停车位稀少，大量的人流、车流、物流将形成很大压力； 3）、“O”分析（机会分析） A、独特的商业定位，填补长沙商业市场空白，提升商业价值，制造新的市场投资热点； B、项目所处地段发展、升值潜力巨大； C、利用商业业态的创新组合重新聚集人气； D、国政“限购令”的推出，给商业地产的发展尤其是产权式商铺的销售提供了很好的契机； E、长沙市整体经济向好，生活水平提高； F、借助旅游资源； 4）、“T”分析（威肋分析） A、长沙房地产开发量逐年增加，有效需求不足，空置率不断升高； B、产权式商铺发展失败的案例较多，投资者已变得相对理性和谨慎，曾失败的项目如：伍家岭的维多利亚购物中心、五一广场的万代广场、芙蓉广场的原百盛商场等； C、目前市场上商铺销售项目众多，影响了投资者的购买决策。 三、项目定位建议 根据市场周边环境及项目自身情况，进行优弱势分析，扬长避短，寻求最佳的方案。纵观今日长沙市零售业，随着市场竞争的进一步加剧和消费者消费品味要求的不断提升，市场亦不断细分，从最初的百货、专卖店等较为单一的业态形式，发展为今日的超市、大卖场、便利店、主题百货店乃至更大型的购物中心。各商家纷纷根据自身的规模和经营特性，赋予商业物业不同的市场定位，从而进行日益细分化、专业化的零售业态变革。以现今的市场来看，综合性商业百货的发展日益大型化。由于其具有足够的规模，除常规百货业业态外，其往往着重突出餐饮、娱乐、休闲运动、个性化商店等配套服务功能。以“一站式购物”、“全方位服务”等卖点吸引市场。 由于大型购物中心或仓储式大型超市其规模较大，商品种类丰富齐全，具有较为明显的竞争优势。因此，一些位于市中心区域，规模较小、无大发展空间的综合性百货商场纷纷寻找特色化，个性化的经营路线，针对某单一业态、单一目标市场（如女性用品、儿童用品等）强调应该在该领域内的齐全性和专业性，从而寻找到自身的市场空间。