新版物业管理作业指导书.doc

天天快乐 物业管理作业指导书 第一节????????内部管理规程 一、值班工作管理规程 （一）??值班管理规程 1.保安部实行24小时轮班值班制度。 2.值班人员分4个班。3个班分早、中、夜三班当值，1个班休息，每6天轮班一次。每班工作8小时，早班由8：00—17：00，中班由16：00-24：00，夜班由23：45到次日8：15. 3.各班的保安员必须按照主任编排的保安部岗位表上岗工作，并严格履行岗位责任制的要求，坚守岗位，不迟到、不早退、不喝酒。巡更人员要依时巡查，提高警惕，及时处理各种突发事件。 4.当值人员发现情况时，应做好控制工作，并及时报告当值主管： （1）??报告时简要说明事发地点、性质、人数和特征等。 （2）??及时劝处理在大厦内违反管理规定的人员和事件。 （3）??遇紧急事件及重大事故应报告部门经理及有关部门和领导，并保护好现场。 （4）??涉及刑事及重大责任的事件，报派出所立案处理。 （5）??在当值期间发生的问题及处理经过，要在交接班簿上做好记录。 （二）??相关记录 岗位记事簿（表3-1） 保安部岗位表(表3-2) 重点留意公司记录表（表3-3） 表3-1??岗位记事簿 日期 时间 工作内容 当值管理员 表3-2??保安部岗位表 岗位 时间 至 至 至 至 至 姓名 时间 至 至 至 至 至 姓名 时间 至 至 至 至 至 姓名 时间 至 至 至 至 至 姓名 时间 至 至 至 至 至 姓名 时间 至 至 至 至 至 姓名 时间 至 至 至 至 至 姓名 时间 至 至 至 至 至 姓名 时间 至 至 至 至 至 姓名 ? 表3-3??重点留意公司记录表 日期 时间 房号 公司名称 监控原因 记录人签名 备注 ? 二、交接班管理规程 （一）??交接班规定 为认真做好岗位的工作交接与公物交接，减少因交接不清引起的工作失误及公物损失，特制定本制度。 1.本班相互转换岗位时，须认真做好岗位工作记录。 2.本班最后一岗与下一班交接时，要将本班工作情况详细交待给下一班，以便下一班开展工作。 3.交班人员将公物转交下一班，并在最后一岗的工作记录栏目里写明下一班接岗人的姓名。 4.发现问题，交接双方须当面说明。如果交班人离开后，接班人才发现属于上一班问题的，应立即报告领班或部门主管处理。 5.交接班须正点、守时，非特殊情况，不得超时接班。 6.接班人未到，交班人不得离岗，否则由此产生的一切后果由交班人负责。 （二）??领班交接班制度 1.接班人须提前15分钟签到上班，翻看工作记录，询问工作情况，以便班前列队时将工作重点明确给保安员。 2.交班人须将本班工作情况详细交待给下一班，并将本班已完成和待完成工作认真记录在每班工作交接表上，交接双方签名确认。 3.交班人将公物转交下一班，交接双方须在公物交接表上签名确认。 4.交班人须将相关记录书写清楚，并将相关记录簿移交给接班人。 5.发现问题，交接双方须当面说明。如果交班人离开后，接班人才发现属于上一班之间问题的，应即时报告部门主管处理。 （三）??相关记录 保安部工作日志簿（表3-4） 保安部交接班记录（表3-5） 保安部主任交接班簿（表3-6） 表3-4??保安部工作日志簿 接班 对讲机（台） 巡更器（个） 钥匙串共（个） 时间 内容及跟进过程 南楼 电梯厅 北楼 巡楼 南楼 电梯厅 北楼 巡楼 大厦 出口 部门主管意见及处理： ? ? ??????????????????????部门主管签名： 总经理批语： ? ? ??????????????????????总经理签名： ? 当值主任 ? 表3-5??保安部交接班记录 日期：??????????????????? ?班次： 时间 内??容 值班人员签名 ? 表3-6??保安部主任交接班簿 ? 日期：??????????????????? ?班次： 次序 时间 内??容 值班人员签名 ? 三、培训规程 （一）??岗前培训 1.上岗前向每位新入职员工介绍大厦情况、工作纪律、操作要求和岗位职责。 （1）??上岗前必须掌握保安、通讯及消防设备器材的使用和操作。 （2）??新入职员用1周的时间进行实习，掌握本职工作的基本技能，第2周开始正式上岗。 （二）??保安资格培训 根据公安局要求，每位保安员必须持证上岗。对于没有保安资格证的新员工，经管理公司同意后上报公安分局保安办参加培训学习，获得保安资格证书后持证上岗。 （三）??内部培训 1.保安培训：根据每年制订的保安部内部培训计划，拟订保安培训方案，通过授课与实际操作相结合的方式，分月、季定期进行培训，从而提高保安员的警惕性、“四防”意识、应变身体，使其掌握本职技能。 2.消防培训：根据每年制订的保安部内部培训计划，拟订消防培训、年度消防演习计划安排及灭火战斗计划等培训内容，通