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房地产开发的市场分析 第一节 房地产市场概述 第二节 房地产市场的供求 第三节 房地产市场分析的内容和方法 第一节 房地产市场概述 一、房地产市场的概念 房地产市场：是指由房地产公司开发经营的、带有物业特征的产品或服务的市场，是房地产商品交换关系的总和。 房地产市场的组成：房地产市场一般由买方、卖方（发展商和承销商）、物业商品、交易机构四个元素组成。 房地产市场的分类：具体可分为土地出让市场、房地产交易市场、租赁市场、抵押市场、互换市场和典卖市场以及物业投资市场。 二、房地产市场的特点 1、房地产市场上产品的位置固定性 2、房地产市场价格的特殊性 3、房地产市场供求的反经济循环型：经济繁荣 投入房地产资金比例下降；经济不景气 购买房地产投资保值 4、房地产市场价格的层次性： 一次性出售、分期出售、部分出售 5、房地产市场的双重属性： 生活消费品+生产资料 6、房地产市场是不充分市场 7、房地产市场与股票市场存在差别 三、地产市场 内涵：现实的、完整的地产具有土地本身和土地资本双重涵义。地产市场即是一般意义上的土地市场，流通主体是土地的使用权；同时又包括土地资本市场，流通的主体是土地资本。两者共同构成土地市场的内涵。 土地市场的交易人：主要有土地所有者、承租人（或转租人）、发展商。 四、我国地产市场的特征 1、垄断性 土地所有制的性质决定了这种垄断的性质。土地市场上交易的只是土地使用权。 2、竞争性 例如：土地承租人为了从国家那里获得土地使用权时会展开竞争；物业发展商在获取土地使用权时更存在竞争。 3、计划性 国家作为土地使用者和全体劳动人民利益的代表， 不仅直接参加地产经营活动，而且对地产市场进行计划调节、行政管理、法律监督和统筹规划，并采取措施保证地产市场的正常运行。 第二节 房地产市场的供求 一、房地产市场需求 （一）房地产需求： 主要是指对房产和地产的消费需求。 由于房地产本身的特性，决定了反攻地产需求同一般的物质资料需求相比具有以下不同的特征： （二）需求特征： 1、昂贵性 2、排他性 3、间断性 4、多样性 5、引致性——派生需求 （三）需求价格弹性和收入弹性 1、需求价格弹性 指商品价格每变动1%所引起的需求量变动的百分比，等于需求量变动的百分比除以价格变动的百分比。 说明：由于需求量和价格量变化方向总是相反的，价格增加，需求减少；价格减少，需求增加。所以需求价格弹性一定为负数。但在分析中，一般不考虑负号。 对富有弹性的商品，价格下降可使销售总额增加；对缺乏弹性的商品，价格下降可使销售总额减少。 房地产需求价格弹性： （1）一般较小，即房地产需求量对房租（价）变化反应迟钝； （2）影响因素： ①物业作为一种投入品，其需求价格弹性取决于其产出品的需求价格弹性； ①物业的被替代性：房地产被替代性小； ②房地产本身的容纳性； ③租金在房地产出租经营支出中所占的比例 结论：容易被替代的房地产、容纳性大的房地产、房地产租金在房地产出租经营支出中所占的比例高的房地产，其需求价格弹性也高。 2、需求收入弹性 衡量收入变化所引起的人们对各种商品需求量变化的程度（收入水平每变动1%所引起的需求量变动的百分比）。 说明：Em可以测定正常商品和低档商品。前者Em0，后者Em0，如粗粮、劣质布料。 3、需求的决定过程（从收入角度分析） 决定房地产需求的最终因素——人们的消费水平 （1）对房地产的需求 使用该房地产后所能带来的期望剩余 人们对使用该房地产后所生产的产品或提供的服务的需求 一个城市或区域人们的消费水平； （2）人们的可支配收入和银行利率：人们的消费水平； （3）消费水平增加：社会总需求增加，不意味所有类型房地产的需求都会增加。 4、房地产的需求收入弹性特点： （1）一般为较高的正值，即个人可支配收入的增加会直接导致对房地产需求的增加； （2）房地产的需求收入弹性是分析房地产投资风险的主要参数： 投资于Em大的房地产，利润可能较高，风险也较大； 投资于Em小的房地产，利润可能较小，风险也较小。 例：设某城市有A、B两种物业各10万平方米，A物业Em=3，B物业Em=0.2。求收入水平提高10%和下降5%时居民对A、B两种物业需求量的变化，并分析A、B物业的投资风险与利润。 解：（1）上升10%： （2）下降5%： 所以A物业利润可能大于B，风险亦大。 二、房地产的供给 （一）供给价格弹性 1、定义：与需求价格弹性相似，是指价格变化所引起的供给变化程度