徐州睢宁怡景花苑整合营销推策划报告.pptVIP

南京大舍房地产投资顾问有限公司 2 第一部分 市场宏观状况调查 一、城市概况 [地理位置] 睢宁位于徐州都市圈的核心层，西靠徐州，南与安徽接壤，北与山东相望。全县总面积1773平方公里，辖16个镇，1个省级经济开发区。 [交通状况] 徐州是全国铁路交通枢纽，而睢宁就处在这个交通优势圈内。睢宁距徐州80公里，距陇海铁路40公里，境内104国道、宁宿徐高速公路横贯东西，与连霍高速、京沪高速、京福高速相连，从睢宁到徐州市区只有50分钟的车程，到南京仅三个小时，到连云港国际港口一个半小时。国家民航干线机场——徐州观音机场就在睢宁县双沟镇内，从县城到观音机场只要半个小时。通过境内的徐洪河，800吨下货船可以直通黄金水道——京杭大运河。 ［人口规模］ 2006年底，全县总人口为134.04万人，其中县城人口为20万。 ［经济发展］ 2007年，全县规模工业企业达到127家，个体工商户达到1.3万户，民营企业总数达到2.6万家。外商达到49家；实际利用外资8822万美元，年均增长19．8％。天虹纺织城、港威制革、益友化工、金博药业、益友特钢、汉韵木业、鼎鸿激光、神龙巨力、海吉亚生物制药等一批重大项目落户睢宁，是睢宁工业经济发展的新生力量。 全县基本形成了以纺织、板材、皮革、钢铁为主导的产业体系。其中天虹纺织城项目，建设规模江苏第二，全国第三。 二、经济特点 2007年睢宁县实现国内生产总值84亿元，比2006年增长16.5%。历年国内生产总值及其增长情况见下图： 从上图中我们可以看出，睢宁县国民经济自2003年以来一直保持着较高增长趋势，其平均年增长率达到了12.2%，特别是2006、2007年更是出现了超过15%以上的增长速度。应该说快速的经济增长势头为整个房地产行业的稳定持续发展提供了较好的经济基础。 2、人均GDP 2006年，睢宁县人均GDP为5402元人民币，根据睢宁县历年统计数据表明，睢宁县社会财富正在迅速增加，居民的购买能力在逐步增强。 而根据联合国75国统计资料，住宅发展与人均GDP值之间有如下表的关系： ? 人均GDP（美元） 800-1300 1300---8000 8000---13000 13000以上 房地产市场发展状况 起步阶段 快速上升阶段 平稳上升阶段 下降阶段 根据当前的汇率市场及以上的判断标准我们可以知道，目前睢宁县房地产市场处于起步阶段（06年人均GDP为5402/7.1为760美元），说明了睢宁县房地产的一个发展现状。 3、三大产业增长情况及第三产业所占比重的变化 经济增长的同时，睢柠县的产业结构调整也初见成效。2006年第一产业达到21.28亿元，比2005年增长3.6%，第二产业达到27.64亿元，增长25.6%，增长速度最快。第三产业达到23.18亿元，增长17.7%。 经济结构逐步优化——三大产业结构比例由2003年的31.5∶36.3∶32.3优化为2007年的26.3:40.8:32.9。农业基础地位加强，第二产业所占比例逐年增长，成为拉动经济增长的主要因素，第三产业保持稳步变化。 4、全社会固定资产投资和房地产投资情况 近年来睢宁固定资产投资额波动较大，有增有降。2004年同比2003年减少了26.2%。其中房地产投资的变化趋势基本上与固定资产投资保持一致。我们发现睢宁对国家出台的政策不是十分敏感。随着各一线城市房地产市场的投资态势趋缓、开发成本的增加、价格和利润空间的逐渐缩小，如睢宁这类的四线城市的房地产开发市场还存在较大的利润空间，这是一个有利的市场因素。 5、在岗职工平均工资情况 由于睢宁县近年来宏观经济GDP平均保持在12.2%的增长速度，因此城市居民的人均收入也呈现出大幅增长的态势。2007年在岗职工平均工资为13063元，比2003年增长58.5％，尤其是2005年，增长率达到了18.6%,2007年比2003年增加4821元。以下是近年来城市居民人均收入及其增长情况： ? 6、宏观经济总结 从总体上来说，睢宁县经济发展趋势较为看好，无论是宏观经济、区域性地区经济的发展，还是第一、二、三产业的协调发展。针对本项目而言，将存在以下一系列的有利影响。 1、经济保持增长，且增幅较稳定，有利于房地产市场的稳步发展，改善房地产市场环境，开放房地产市场交易。 2、城市居民人均收入增长速度较快，长期来看这对于引入住宅市场消费是一个有利的因素。 三、城市规划 1、城市定位 根据睢宁县城总体规划（2005-2020）要求，将睢宁县城定位为： 睢宁县的政治、经济、文化中心，徐州市域东南、苏皖边界重要的交