中国房地产之_顺驰现象_的反思.pdfVIP

文／王珍莲 无论是孙宏斌还是顺驰，都是中 想，现在的顺驰是当年万科的写照，如 的观点，认为当初同行业对顺驰的质 国地产界的黑马。但这匹黑马也因为 果没有当年的教训，万科如今的发展 疑，只是因为顺驰破坏了房地产行业 跑得太快，痛失前蹄。今年9月初，顺 也不会如此的稳健。作为一个有12年 的高利润。看看下面的事实就清楚了： 驰中国以12．8亿人民币买掉了顺驰房地产经营经验的房地产公司，做出 2005年上半年，顺驰通过香港联交所 中国55％的股份，从2003年的崛起到如此冒险的快速扩张，让人匪夷所思。 聆讯准备上市，但最终因市盈率过低， 2006年的没落，顺驰仅仅风光了三 当然，如果有地方政府的帮忙，孙 基本无法实现募集资金的目的而放 年，但其在这三年中的兴衰，正如中国 宏斌或许可以不用卖掉控股权。如 弃。上市不成，孙宏斌希望摩根士丹利 房地产市场的一个缩影。 2005年底，苏州市当地政府为了缓解入股顺驰，为此摩根士丹利提出要和 2004年当顺驰中国以超级“大胃民工和顺驰的矛盾，政府替顺驰作担 顺驰签一份对赌协议，提出摩根士丹 王”到各地拿下12000平方米土地时，保，让有关机构借了3000万元给顺利以7．5亿元收购顺驰20％的股权， 不少分析家认为是宏观调控成就了顺 驰，以归还拖欠民工的工资。但顺驰上 同时约定，如果明年顺驰的利润率无 驰。如果开发土地不是以招、拍、挂的 海公司就没有这么幸运了，据说：“愤 法上升到某一个水平，摩根士丹利在 方式出让的话，顺驰中国不可能那么 怒的民工冲进顺驰上海公司在武夷路 顺驰的股权将上升到40％。孙宏斌同 顺利地完成全国扩张的战略。正是宏 上的办公别墅，顺驰的员工被迫从后 意了这份魔鬼式的对赌协议，但是 观调控，成就了“顺驰王国”。而恰恰 门逃走。”而在90年代时，上海汤臣其 2005年10月19日，摩根士丹利最终 是宏观调控，使得顺驰中国的资金难 实也经历过相同的危机，但在当政府 还是放弃，原因是无法接受顺驰利润 以为继，最终孙宏斌不得不把顺驰中 的帮助下，最终度过了难关。顺驰的买 率过低的现实。据一位知情人士透露， 国低价卖掉，让出了控股权。土地、资 家、路劲基建董事局主席单伟豹透露， 顺驰的利润率在3％一5％左右，在某一 源、政府关系被称为房地产开发的三 顺驰目前拖欠的土地费用加上银行贷 阶段利润率比这个数字还低。低利润 要素，土地对顺驰中国来说已经不是 款余额，总数高达46亿人民币。一个 率甚至还是建立在低质量水平之上 问题，但是仅仅有土地还不行，土地只 自有资产不足10亿元的公司，欠着地 的。这并不是中国政府统计部门的统 能为后续的扩张提供了可能。有了资 方政府这么多土地钱，能否度过难关， 计数据，也不是某某媒体的统计数据， 金才能使得开发顺利进行下去。按孙 当然要看当地政府的脸色了，好说的， 对于广大的老百姓来说，总是个可以 宏斌的想法，多少钱拿地并不重要，关 再拖一、二年，再帮忙弄点贷款，也许 相信的数据了BE?对于房地产这样一 键是付款方式，可以通过快速开发，快 难关就过去了。如果当地政府不买账 个高资金投入、高风险的行业来说，难 速销售回款的方式来筹集资金。项目 的，那就是另一种结局了。因此越是这 道我们期望所有的房地产企业都在这 的运作环环相扣，每个项目都带着一 样的时期，越体现了房地产开发中，政 一利润水平上运转?如果那样，将不会 条绷得紧紧的资金链，绝不允许有大 府关系的重要性。顺驰在天津老巢，政 再有开发商给我们盖“好房子”。把顺 笔的资金扒在项目上。每个项目的运 府关系应当没什么问题，但在其它地 驰树立为敢于向高利润开刀，改变游 作环节，都需要上个环节的顺畅运转， 方就不一定了。 戏规则的榜样，看来是树立错了。以石 需要上个项目的成功。这种没有万一 顺驰的结局，在业内看来是预料 家庄【2003]009号地块，出让总价为 的运作方式，其中所隐藏的风险，稍为 当中的事情，本不足怪，让人奇怪的 5．97亿，出让土地面积为186263．7 懂点房地产开发的人都会明白。因此 是：在这两年中竟有不少人一直为顺 平方米，容积率不高于1．8，这样算下 随着2005年房地产宏观调控的推进，驰喝彩，把顺驰作为学习榜样