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异质化土地市场出让计划评价模型建立和应用 　　摘要：进入新世纪以来，房地产市场开始进入多元化发展的时期，房地产市场多元化的发展也带来了土地市场的异质化转变。政府作为土地市场的唯一“供应者”，应结合市场需求，对土地市场的供应节奏、供应计划进行适当的调整，以适应不断发展的市场需求。在政府的视角下，基于AHP法针对同类别国有建设用地使用权出让计划的选取建立评价模型并加以应用分析。 　　关键词：异质化，出让计划，AHP 　　中图分类号：F301 文献标识码：B 　　文章编号：1001-9138-（2015）10-0003-11 收稿日期：2015-09-20 　　1 异质化土地市场的成因分析 　　房地产行业作为国民经济的重要支柱性产业，在国民经济发展过程中起到了举足轻重的作用，而且影响和制约着其他相关产业的发展进程。然而，土地市场是房地产市场的源头，占据着基础性的地位。 　　近年来，土地一级市场的“流拍”现象开始增多，除了整体经济下行的外部因素之外，政府作为土地市场唯一的“供应者”，其供应模式还是以政府收益最大化为主。这就造成了房地产企业因地价过高及预期收益难以把控而对土地市场望而却步。 　　2013年以来，房地产市场开始了新一轮的调整，普通居民作为整个房地产市场的终端消费者，购房心态趋于稳定，房地产开发企业作为土地市场与商品房市场的承接者，对两个市场有了更为明确的合理预期。“轻资产”“小股操盘”“联合竞买”等一系列新兴的房地产企业发展模式开始进入人们的视野，房地产市场多元化的发展带来了土地市场的异质化转变，土地市场原有的发展规律因为市场的多元化发展而被打破。这对于土地市场中的供需双方又提出了更高的要求，房地产企业要针对市场不同的发展规律，对项目地块进行更为严谨的可行性分析，对企业的经营模式进行更为科学的改进，以保证企业自身的不断发展；而政府作为土地市场的“供应者”更要结合市场需求，对土地市场的供应节奏、供应计划进行适当的调整，以适应不断发展的市场需求。由此，土地市场开始进入了新的发展阶段。 　　2 国有建设用地使用权出让计划的背景研究 　　如何适应土地市场异质化发展，成为各级政府亟待解决的一个新问题。土地市场的发展应顺应自身的发展规律，政府要减少通过经济、规划、行政与法律等手段进行的行政干预，而应通过更为科学、合理的手段对城市土地利用的发展进行有目的的引导。政府是土地市场唯一的“供应者”，应利用好这一优势，合理地把控供地节奏，科学地进行市场分析，积极地掌握市场动态，编制好国有建设用地使用权出让计划，对土地市场进行合理引导与把控。 　　国有建设用地使用权出让计划，是指市、县人民政府对年度国有建设用地使用权出让计划指标的具体安排。它是国有土地供应计划的重要内容，是国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让的依据。《城市房地产管理法》规定：“土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行”。为编制和实施国有建设用地使用权出让计划提供了明确的法律依据。在以往的国有建设用地使用权出让计划中，往往会出现各个地块整理单位因急于完成年度政府收益的任务而不顾市场需求情况，使得多个具备相似用地条件地块同时出现在同一年度计划之中，房地产企业也会因为资金问题难以在一年内同时进行多个项目的开发。上级政府在编制国有建设用地使用权出让计划时，也仅仅是单纯为了指标性任务的完成，而忽略了这一实际问题，这无形中造成了土地市场的自身竞争能力的减弱，同时也造成政府整理储备用地量的减少。 　　3 基于AHP法建立国有建设用地使用权出让计划的选取评价体系模型 　　通过研究及工作实际发现，国有建设用地使用权出让计划的编制是一项体系化的系统工程，需要建立更为科学的选取模型。因此，政府在对多个备选地块进行评价时，不能片面地以个别因素衡量，应该从市场发展的全局出发，采取谨慎的态度，结合出让计划自身结构及总体任务要求，针对备选地块进行全面考量，对市场发展进行正确把握。对各备选地块进行深入的分析调研，综合考虑各备选地块的利弊所在，充分预测下一年度土地市场运行情况及市场需求度，选取最适合进入下一年度出让计划的地块。 　　本文将在政府的视角下，基于层次分析法，即AHP法（Analytic Hierarchy Process，简称AHP）针对同类别国有建设用地使用权出让计划的选取建立模型并加以案例分析。以此建立一个更为适应异质化市场环境下的国有建设用地使用权出让计划的选取体系，使得政府对国有建设用地使用权出让计划的编制更为科学合理。 　　3.1 主要步骤 　　一般来说，应用层次分析法（AHP）进行系统评价，步骤主要包括以下几个方面。 　　3.1.1 建立层次分析结构模型 　　针对本文所研究内容，需要建立完全独立性结构模型，它的特点为上一级要素都各自有独立的完