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2016年度洪泽区城区 地价动态监测与基准地价更新工作报告 淮安市国土局资源局洪泽分局 江苏金宁达房地产土地评估有限公司 二〇一七年月目 录 第一章 城市概述 1 第一节 城市概况 1 第二节 房地产市场状况 6 第三节 土地市场状况 6 第二章 工作目的、背景、依据和任务 9 第一节 工作目的和背景 9 第二节 工作任务 11 第三节 工作依据 12 第四节 监测范围 14 第三章 工作程序和内容 16 第一节 前期准备 17 第二节 时间安排 19 第三节 资料调查与整理 20 第四节 地价区段调整 22 第五节 地价监测点更新 25 第六节 地价水平测算和地价指数测算 29 第七节 地价区段基准地价评估 30 第八节 土地级别划分与调整 32 第九节 级别基准地价评估 32 第四章 工作成果 34 第一节 地价动态监测成果 36 第二节 地价区段基准地价成果 43 第三节 土地级别及级别基准地价成果 46 第五章 成果应用与建议 48 第一节 成果说明 48 第二节 成果应用说明 50 第三节 成果在宗地地价评估中的应用 52 第四节 地价管理建议 56 第一章 城市概述 第一节 城市概况 一、地理位置 洪泽区地处江苏省中部，位于东经118°28′-119°9′，北纬33°2-34°24′间，西依全国五大淡水湖的洪泽湖，东挽白马湖，与扬州市毗邻；南临淮河入江水道，与盱眙、金湖相连；北濒苏北灌溉总渠和入海水道。全辖12个镇与1个省级经济开发区，总面积1394平方公里，其中水域面积757平方公里，陆地面积637平方公里，素有“淮上明珠”、“鱼米之乡”之美称。 图1-1 洪泽区在江苏省的位置示意图 二、历史沿革 洪泽因洪泽湖而得名。洪泽地区古为淮夷聚落，西周时为徐国属地，春秋时属吴越，战国时属楚，秦时属泗水郡、东海郡，西汉时属临淮郡，东汉时属广陵郡、下邳国。此后朝代更迭，沧海桑田，洪泽虽留下了众多的历史陈迹，但从未单独建过县。 抗日战争时期， 新四军开辟了以洪泽湖为中心的淮北、淮南抗日根据地。并在1941年5月，在湖上建立洪泽湖工委、湖管局。1942年春改洪泽县委、县政府，1956年，根据中央“按湖设置”的指示精神，经国务院批准，重设洪泽县。此后至1985年12月，曾四次进行区划调整。1985年，全县共有15个乡、2个镇。1985年10月、1986年、1995年间撤乡建镇。至1995年，全县共辖朱坝、蒋坝、岔河、仁和、三河、老子山、西顺河、高良涧等8个镇和高涧、黄集、万集、东双沟、共和等5个乡及淮宝开发区。目前现行行政区划辖高良涧街道、朱坝街道、黄集街道、蒋坝镇、老子山镇、岔河镇、西顺河镇、三河镇、东双沟镇。最新统计资料（2014年）显示，全总人口39.09万人。 三、地貌 在漫长的地质历史中，洪泽区历经多期多次地质构造运动，形成“两隆两坳”的构造格局。陆地西南面高，东北面低，呈斜簸箕式地形。境内平原和湖泊宽广，河流纵横。其基本地貌有三种，即平原地貌（冲湖积平原、冲积平原、湖沼洼地、湖积洼地）、湖泊地貌（洪泽湖、白马湖）和丘陵地貌。地面高程自洪泽湖大堤东侧11m向东降为6m。境内土壤是在自然成土因素和人为综合作用下发育而成，全区土壤共有4个土类，7个亚类，34个土种和6个变种，其中以水稻土为主，约占土壤总面积的84.09％。土地肥沃，易于耕种。区境东南部蕴藏着石油、天然气，北部储有盐矿。全区水资源十分丰富。 四、气候 洪泽区地处北亚热带与暖温带的过渡地带，具有季风性和兼受洪泽湖水体调节的气候特点。四季分明，气候温和，无霜期长，雨量充沛，日照充足。冬季寒冷干燥，春季冷暖多变，夏季湿热多雨，秋季温和晴朗。洪泽区气温受洪泽湖水体调节，在湖面上空形成一个暖中心，气温自中心，向四周递减0.1－0.4，与同纬度的邻县比较，夏季气温相近，冬季气温比邻县高出0.4－0.7，年平均气温为14.7。年极端最高气温为40.9，极端最低气温为－17.1。洪泽区雨量充沛，年平均降水量为913.5毫米，年平均降雨日为99天，85％的年份降水量在700毫米以上。无霜期242天，平均太阳能总幅射量116.14卡/平方厘米，年平均日照时数为2300.6小时，日照百分率为52％。气候灾害有春、秋季的连阴雨，冬、春的寒潮低温冷害和霜雪冻害，以及春末和夏季的高温热害。 五、水文 洪泽区素称“水乡泽国”，境内河网密布，水域宽阔，水域面积占区域面积的54%。水文水系主要特征表现为境内河湖均属淮河流域水系。除境内的洪泽湖（中国五大淡水湖之一）和区境东部边缘白马湖外，另有主要河流有淮河、三河、草泽河、浔河、张福河、苏北灌溉总渠、入江水道等。其中洪泽湖历史最高水位为16.25米（真高），最低水位为8.87