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房地产市场兴衰与经济景气周期相关性分析 　　中图分类号:F293.3 文献标识:A 文章编号:1009-4202(2010)06-016-02 　　摘 要 通过列举国内外历史上的房地产市场走势,着重阐述了经济景气周期的下降周期与筑底反弹周期两个时期对房地产市场的走势的影响。创新性的提出了从企业的角度如何应对中国的房地产市场与经济景气周期的强相关性的关系,通过商业地产和住宅地产的投资受益期的相互弥补来寻找能够度过经济景气周期的开发模式。在后金融危机时代,在中国经济艰难转型的背景之下,研究房地产市场和经济景气周期的相关性对于民生对于中国经济发展都具有现实意义。 　　关键词 房地产 经济景气周期 货币流动性 万达模式 　　 　　自1998年福利分房改革以后,中国的房地产业就进入了一个飞速发展的阶段,时至今日,房地产业已经成为一个关系到国计民生的支柱型产业。迪拜世界债务危机和美国次贷危机都是因为所在国的房地产业出现了问题才导致的。而这些无疑都给我们敲响了警钟,房地产作为一个资金密集行业,如何保证其健康的发展成为摆在全球决策者面前的难题。有经济学家认为房地产的现状是由中国经济基本面所决定的,中国作为金砖四国之一维持了三十年的快速增长的经济奇迹理应出现房地产业的一路高歌,那么我们不禁要问房地产的景气与国民经济的繁荣有着怎样的关系呢? 　　房地产在经济的发展过程中扮演了一个重要的角色,在20世纪80年代,日本在美国的压力下签订了“广场协议”导致的日元大幅度升值,为了刺激经济,日本政府便以宽松的货币政策来维持经济的景气。这使得国内剩余资金大量投入股市及房地产市场,从而形成了著名的地产狂潮。20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业,还直接引发了严重的实体经济危机。泡沫破灭之后,日本经济便陷入战后最大的不景气状态,一直持续了十几年,日本经济仍然没有复苏之迹象。由此可见,随着一个国家实力的逐步强大,该国的房地产也必然会产生反映,能够对本国经济起到助推,同时吸引大量的资本涌入,带动本地基础设施的完善经济的快速发展。如果处理不当,也就可能将国民经济带入崩溃的深渊。这也反映了房地产业在经济的上行周期中对于GDP的巨大推升作用和在下行周期房地产也对经济的稳定性的巨大破坏力。 　　有此可见,基于流动性宽裕带来的房地产繁荣是具有欺骗性,这种过度宽松的货币政策的地产亢奋并不能反映经济基本面的真实情况。由于人们过度的实用信用杠杆,导致最后的崩盘,必然会对本国经济造成极大的伤害。根据资料东亚尤其是东北亚地区的房价与人均收入的比率在全球的最高,其中又尤以香港为代表的亚洲四小龙最为突出。而充斥于新兴市场的大量热钱也参与其中,起到了推波助澜的作用,一旦这些热钱流出,整个国民经济和金融体系将会受到巨大冲击,我们毫不怀疑在当今多米诺骨牌的效应下,房地产的崩盘一定会影响消费,出口,投资,居民财富,社会稳定等一系列的领域。房地产业的繁荣,同时拉动钢铁,水泥,建材等行业的快速发展,这种经济学上的乘数效应,为中国经济的一路走来注入了强劲动力,成为中国经济奇迹的一个佐证。但与此同时,我们也要看到房地产业的无序化竞争和投机化倾向也在一定程度上威胁到国民经济的稳定,更不用说上涨迅猛的过高房价让广大的中小市民怨声载道。超出了大多数人承受能力的房地产价格已经成为中国中低阶级生存的巨大压力。 　　我们通过具体的指标(广义货币供应量M2和狭义货币供应量M1)来解释两者关系,中央集权的政治体制特点也决定了货币政策更能反映经济景气周期的波动。通过研究发现当实体经济的景气度下降以后,多余的资金就会从实体经济部门沉淀下来,这部分流动性转而进入具有金融属性的房地产市场逐利,从而出现了中国实体经济和房地产市场的反周期现象。2009年前九个月,中国的银行总共贷出8.7万亿人民币的新增贷款。如果将这些贷款换成面值1元的纸币首尾相连地铺路,这笔钱足够从地球到太阳绕八个来回。如此巨量的货币投放导致社会的流动性充裕,大量的热钱流入股市和楼市,在金融危机中出现调整的中国房地产重新回到了上行通道。因此09年房地产市场走势说明了在经济景气下降周期的前期房地产市场受到一定影响,但是在景气周期后期中国房地产市场因为流动性和保增长的原因提前筑底反弹。 　　对于人们而言,要判断市场是否出现拐点有两种方法:一是技术分析的方法,该方法主要理论依据就是“趋势运行规律”――市场总是沿着趋势运行的,而且,在不同的循环周期中,上升周期的长度基本是相同的。同样,下降周期所运行的长度也基本接近。我们可以通过度量上升趋势持续的时间来判断目前市场所处的阶段;二是基本面分析法,主要是判断政策的走势。从经验看,市场拐点的出现一般需要外界的强刺激。在中国,最强有力的外部刺激就是政策(这