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浅析房地产企业成本核算和控制 　　【摘要】?S着近二十年的经济发展，房地产行业逐渐成为国家经济支柱行业，给人民生活带来了物质上的飞跃。房地产行业性质特殊，开发周期长，资金耗用量大，国家对相关房地产政策的调控越来越紧，市场竞争日益激烈。日常管理过程中，房地产企业成本核算与控制发挥着重要作用。但当前现实状况：部分房地产企业成本核算对象不清晰，成本费用归集方法不合理，资金分配方法不科学导致没有合理地运用，项目预决算成本差异大等存在诸多的问题。所以只有严加管控房地产企业的开发成本，清晰界定成本核算对象，合理归集和分配相关成本费用，科学分配资金并加以合理运用，加强监管力度，才能在房地产市场中占据一席之地。 　　【关键词】房地产企业 成本核算 问题 措施 　　一、房地产企业成本核算的主要内容 　　（一）土地费用 　　土地费用是房地产开发企业的主要部分，占据项目开发成本的50%左右。土地费用里含土地出让金、拆迁补偿费用等。房地产开发商在决定对投资项目的评估预测时，首先将预计的土地费用通过土地面积和相应的容积率来计算出所开发产品的每平方米面积所占有的土地成本，然后据此来进行项目的可行性评估。 　　（二）前期工程费用 　　前期工程费主要包括开发项目的前期规划设计费用，该项对整个项目的开发进展起指示引导作用。规划设计费一般占建安工程费的3%，水文地质勘探工程费用，一般为设计费的0.5%，“三通一平”一般占概预算的0.35%。 　　（三）建筑安装工程费 　　建筑安装工程费主要包括建筑工程费、设备及安装工程费以及室内装修工程费用等，它是项目成本核算中除了土地之外最重要的部分，占据着开发成本的半壁江山。 　　（四）基础设施费 　　基础设施建设费又称为红线内外基础设施工程费，用于开发小区内水、电、气、暖等保证业主生活基本保障的建设费用。通常采用单位指标估算法来计算，可按建筑平方米或用地平方米造价计算。 　　（五）公共配套设施费用 　　公共配套设施费主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等方便业主日常生活的配套设施费用。该费用占项目总投资的10～15%。 　　（六）开发间接费用 　　开发间接费主要包括开发小区项目部的工资、福利费、折旧费等，它不能直接归属于某项直接开发成本，是在上述五项费用之外的，但同样是用于项目开支的费用，需要在进行产品成本分配时再按相应比例进行分摊。 　　二、房地产企业成本核算与控制中存在的问题 　　（一）开发成本核算对象不清晰 　　由于房地产项目开发的复杂性和特殊性，其成本核算对象的确定就显得异常重要。它需要根据该项目的特点、管理要求、经济用途等多方面因素决定。房地产企业开发项目一般按建设用地规划许可证上的土地面积进行开发建设，开发产品有别墅、住宅、公寓、写字楼、商业、地下车位、储藏间等，需要考虑成本核算对象是在一块土地上一期开发，还是一块土地上多期开发，还是多块土地上一期开发，并且开发所涉及的产品类型不同，都会导致开发成本核算对象不同。实际工作中，开发成本核算对象不清晰，这其中既有项目的特殊性，也有企业管理人员对开发成本核算对象没有真实的了解定位。成本核算对象划分的过于粗略，则难以反映开发项目中各开发产品的实际成本，不能利于进行精细化核算，不能给相关企业领导者带来决策依据。若过于细致，导致核算工作任务繁重，效率低下，得不偿失。 　　（二）成本费用的归集和分配不合理 　　房地产企业的财务流程与普通商品流通企业、工业企业的财务流程是完全不一样的，相对于其他行业来说，开发项目的成本费用错综复杂，成本费用的归集和分配又是房地产企业各开发产品成本核算工作的重要内容，可直接影响产品类型的价格定位及盈利情况，故需要企业财务人员经常参加房地产财税培训学习，提高自己的业务能力。实际工作中，部分房地产企业的管理人员对房地产财务不精通，业务水平跟不上学习的步伐，对房地产企业的业务流程不熟悉，导致具体科目分类不清，成本归集混乱，各开发产品成本核算不准确，给房地产企业提供决策依据带来困扰。比如期间费用和开发间接费用中的一些明细科目，如果没有相应的规则标准就很容易出现混乱，导致成本归集不准确，影响单位产品成本；比如部分房地产企业财务人员为了核算开发产品成本方便，将所有的成本费用均按建筑面积比例分摊各产品类型成本，导致别墅单位成本远低于实际成本，住宅单位成本远高于实际成本，由此造成荒谬的结论。 　　（三）资金没有合理地运用，造成资金成本高 　　目前由于国家金融政策和房地产政策调控力度加大，房地产企业的市场越来越困难。资金需求量大，资金成本高，开发周期长，这一系列问题将会导致企业的资金周转起来比较麻烦。如果没有合理地运用资金，没有合理地按项目资金预算计划有条不紊地进行，将有限的资金发挥到最大的地方，那