《物业管理酬金制研究之计提基数和计提比例》.docVIP

《物业管理酬金制研究之计提基数和计提比例》，得出的结论物业管理酬金比例的盈亏临界点为14.1％，则物业管理酬金率应在15％起始 一、酬金制、包干制收费模式的由来和现状物业管理用提取酬金获得收益的方式是伴随着物业管理从香港引进的同时作为具体的操作方法之一引进的，整个上世纪80年代，深圳物业管理在引进、学习、消化和发展中从来没有异议，也没有所谓的酬金制、包干制的概念和区别。当时，包括90年代上半期，深圳的物业服务企业都是收取了业主的管理费，绝大部分都用在物业服务的方方面面，物业公司只提取10~15％的管理者佣金，即今天所说的酬金，此外物业服务费当期没有用完的部分，绝大多数物业公司也都能自觉把它作为业主权益的结余结转到下年度物业服务费中，而很少有公司把它作为利润据为己有。 然而，物业管理引进初期朴素的学习、模仿和自觉执行酬金提取的方式没有得到相应的制度保障和规范支持，加之特区发展迅速，物业服务企业大量涌现。至1997年，深圳的物业服务企业和非企业的物业管理单位已有1400多家，出现了第一次物业管理机构成长的高峰。在这种情况下，很多新企业没能系统学习和规范应用酬金制的方式，只是用一般的会计准则和会计方法，把代业主使用的物业服务费作为了企业收入，从而形成了包干制的做法。 由于包干制存在损害业主利益的可能性，不少企业又以“费用包干，自负盈亏”为由，没有为广大业主增加提供服务透明度的意愿和动力，久而久之，业主与物业服务企业之间信息不对称的情况越来越明显，矛盾纠纷逐步出现并愈积愈多。可以说，物业服务计费包干制是物业管理发展初级阶段，市场发育还不健全，人们尚未完全认清物业管理代理本质的情况下，出现的一种不规范做法。 与包干制相比，酬金制从本质上体现了代理条件下获取报酬的方式，在制度安排上比较好地解决了许多问题，如较为健全的财务信息披露、账目公开，有效地解决了信息不对称、业主被动接受强制服务等问题，使业主能够明明白白消费，从而更好地保护了业主的利益，降低了业主与物业服务企业产生矛盾和纠纷的可能。同时，物业服务企业按收入总额的一定比例提取合理的酬金，也相应地保证了企业的利益，是个利在双方的计费方式。 二、实行酬金制存在的问题 香港的物业管理酬金制自上世纪50年代诞生以来发展得很成熟，80年代随引进物业管理而进入内地，在发展最初的十几年里也证明是成熟的。从理论上讲，物业管理酬金制反映了物业管理的代理本质，并且可以充分解决雇佣双方信息不对称带来的问题。然而，我国内地的物业管理酬金制之所以自上世纪90年代后半期开始出现了问题，归纳起来，主要由以下几个方面的原因。 (一)酬金制的会计方法没解决。酬金制的会计方法至今是个悬而未决的问题。酬金制下收取的物业服务费不是企业收入，而是代管资金，酬金制下物业公司对小区的投入不是投资而是垫资，是要在一个合同周期计提收回，而不可能以长期的利润回报的方式收回，同时小区的财务必须独立核算，其收入减支出等于的不是利润而是结余，且全体业主享有这部分结余的所有权，物业公司的收益是用各管辖的小区提取的酬金体现的，等等。所有这些，会计方法上并没有一个规范来指导。 (二)纳税方面的问题没有解决，也就是说至今为止酬金制作为代理的本质没有得到国家税务部门的认可。税务部门把物业服务企业的所有收费都认定为经营收入，而不认为是代理和代管资金，这就必然要交纳营业税，而且当酬金提交物业公司时又要再纳一遍营业税，形成二次纳税。甚至物业公司最后的利润课以企业所得税的同时，连属于代业主使用上年度没有使用完的结余也要强制课以所得税。使得这种对业主和企业都有好处的酬金制计费模式始终得不到税收体制上的保障，从而增加了业主和物业服务企业不应有的纳税负担。 (三)酬金制计费方式下的基本操作制度不健全。酬金制下要建立管理预算制度、代管费用收支报告制度、物业服务费收支审计制度、多退少补机制和激励机制等基本制度，这些制度是酬金制顺利施行必不可少的配套办法。这些办法对物业服务企业具有定的约束性，如果没有行政强制或行业推行，没有业主的支持和推动，企业单方面是很难实施和操作的。 (四)酬金计提基数和比例的问题没有解决。深圳是内地物业管理酬金制的发源地，政府也曾制定过配套法规，可以说深圳曾经实行的是法定酬金制。但是，现在看来当时没能按市场思维规定出合理的比例范畴和办法，而是一刀切地规定不能超过成本的10％，使得企业失去了议价的权利。即使目前这个规定已取消，但由于十几年来逐渐形成行规行约，造成了不管市场上物业服务费主动还是被动下降，收入总额是否减少，酬金率都不能上调的恶性结果，企业收益只能随着收入减少而减少，生存压力与日俱增。 三、如何看待酬金率的适当提高 物业管理一度被倡导为“保本微利”，混淆了消费者甚至从业者的视听，这个说法完全是错误的。物业服务企业是经济实体，追求利润和经济利