河东小区房地产项目营销价格制定和策略实例分析.docVIP

河东小区房地产项目营销价格制定和策略实例分析 　　摘 要：文章通过对朱兰河东小区住宅项目概况、区位概况、市场调查、目标客户定位、确定经营目标、河东小区市场定位、河东小区定价价格策略七个方面阐述了河东小区房地产项目营销价格的制定与策略。 　　关键词：房地产 舞钢市 河东小区 客户定位 营销 定价策略 　　中图分类号：F274 文献标识码：A 　　文章编号：1004-4914（2015）03-283-03 　　一、朱兰河东小区住宅项目概况 　　河南安钢集团舞阳矿业有限责任公司为安钢集团全资子公司，目前有在职职工1000多人，由于公司为大型国有矿山企业，职工住房紧张，条件简陋。 　　为了改善职工住房条件，提高职工凝聚力，矿山公司决定对原棚户区进行改造。2009年在拆迁原平房院60余户的基础上，购地85亩建设舞钢市朱兰河东小区。项目由安钢集团金信房地产开发有限责任公司开发，建设周期五年（2010年6月至2014年12月），计划总投资3.5亿元。总占地面积56561m2，规划建设七栋11层和五栋21层住宅及配套公建，总建筑面积14.83万平方米，其中住宅建筑面积14.69万平方米，配套公共建筑面积0.14万平方米。规划总户数1134户，规划居住人口3629人，小区配套建有空调、地暖、24小时热水、天然气。小区绿地率46%，地面停车位近千个。 　　二、区位概况 　　舞钢市朱兰河东小区紧邻钢城路，位于朱兰河以东，矿山医院以南，朱兰村以西。距离焦桐高速5公里。小区周边有学校、幼儿园、医院、超市、工商银行、邮政储蓄银行，畅想舒心，宜居生活圈。 　　三、市场调查 　　1.舞钢市概况。舞钢市属于平顶山管辖，行政区域面积600多平方公里，人口31万，其中市区15万，包含朱兰、寺坡、院岭、垭口四个核心区，城区面积12平方公里。经济总量居河南省13位，中国优秀旅游城市，河南省首批“省直管县”，包含石漫滩风景区、灯台架风景区；有舞阳钢铁公司、舞阳铁矿有限责任公司、钢铁集团公司等企业。 　　2.舞钢市房地产外部条件。2010年随着舞钢市经济快速发展，恒大集团、建业集团、佳田置业、鼎和置业等企业纷纷在舞钢开发项目，竞争非常激烈。舞钢市原有楼盘一般规模较小，占地面积小，绿化一般，户型多一中小户型为主，现在在大型房企的带动小过度到户型以中大户型为主，结构上喜欢小高层、高层；同时注重小区配套设施，优美园林景观为主，市场正在慢慢走向成熟。 　　3.河东小区项目外部环境。朱兰河东小区位于朱兰办事处核心区，紧邻舞阳矿业有限责任公司，舞阳矿业公司是舞钢市利税大户，在册职工1000多人，人均年收入5万余元。购买力强，矿业公司建厂40多年，职工多居住在上世纪建设职工住宅小区，建筑标准低，户型小，甚至很多职工还居住在低矮平房内。2008年以来，职工收入快速增加，带动周边投资、消费、餐饮、娱乐快速发展。使得朱兰办事处有很强的购买力。 　　4.项目周边主要物业调查。（1）秀甲中原项目。秀甲中原项目为商住一体的综合性地产项目，由舞钢市鼎和置业公司开发，位于寺坡湖滨大道一侧，紧邻石漫滩水库，由六栋32层住宅及大型商业步行街组成，地理位置好，景观好。住宅销售均价为5800元/m2，国庆节期间，一次性交款优惠6%，按揭优惠5%。交房标准为毛坯房，配套设施为天然气入户，没有集中供暖。（2）建业森林半岛项目。建业森林半岛位于舞阳矿南侧，在建的舞钢市行政新区东侧，地理位置很有前瞻性，背靠大山面向河谷，地理位置优越。项目由河南建业集团舞钢公司开发，规划总建筑面积90万平方米。目前在售的一期工程为别墅和多层住宅，其中有十栋8层住宅（配置有电梯），天然气入户，没有集中供暖。销售均价3900元/m2，双节期间一次性交款优惠15%。（3）恒大华府项目。恒大华府位于钢城大道东侧，交通方便，由恒大地产集团开发建设，总规划面积近20万平方米，开盘价为起价4898元/m2，由于市场环境原因，销售情况不理想。为了尽快完成项目销售，目前有较大幅度优惠。其定价策略灵活，采用一房一价，目前销售的32层住宅均价大约在4600元/m2，大大低于其开盘价。交房标准为豪华精装修，对外称装修标准为1500元/m2，天然气入户，没有集中供暖。小区绿化和景观一流。（4）领秀山庄项目。领秀山庄位于钢城大道西侧，交通便利，由舞钢市当地房地产开发公司开发建设，建设规模为10万平方米，其中三栋11层住宅近期开盘，经向该公司老板了解，销售均价预计为3100元/m2左右，一次性交全款优惠2%。交房标准为毛坯房，天然气入户，没有集中供暖。（5）安居苑项目。朱兰是舞钢市房地产开发比较落后的地区，主要为多层住宅，高层住宅除了我公司开发的外，只有一家公司开发的两栋11层住宅，即舞钢市华谊房地产开发公司开发的经济适用房项目安居苑