房地产开发中的风险跟风险管理培训教程_147ppt.pptVIP

开发类型多样化 从房地产产品的类型上讲，房地产商品包括住宅、商业建筑、酒店、写字楼、旅游房地产、工业厂房等几大项，每一大项又分为若干小项，如住宅有别墅、高级公寓、普通标准住宅、经济适用住房、廉租房等。在这些细分的每一小项房地产商品，都各有各自的性质，有不同的价值决定点，在房地产市场上反映为不同的风险特性。多种房地产类型组合可以充分利用其风险特性的不同，大大减少房地产投资收益率的波动，降低房地产开发风险。 开发区域多元化 由于房地产产品的固定性，使房地产投资具有区域性特点，各个地区社会经济环境不同，社会经济发展水平各异，社会经济发展趋向也不会完全一致，有的地方经济成长，有的地方可能经济衰退；某阶段利于某地房地产开发经营而不利于另一地的房地产投资。 需要指出，开发区域的多元不应是行政区域的多元，而应注意选择经济活动的多元。如美国的麻省和加州的硅谷区都走高科技道路，其经济活动非常相似， 当高科技走下坡路时，两个地方经济发展都要受到同样损害，所以将房地产开发分散在这样两个地理距离很远的地方并无法有效分散风险。故建议以不同类型经济区作为开发区域多元化时分散风险的依据。 开发时间差异化 大家知道，不相关的开发项目各个阶段风险不会完全相同，因此将两项目开发时间错开一定时差，就可以降低开发商风险。同时，充分利用开发项目各阶段投资需求不同，长期、中期、短期项目收益风险特性迥异的特点，适时调度资金，合理安排资金在长、中、短期项目上的投入，就可获得稳定而可靠的收益。 长短结合，以短养长。房地产开发商把资金分散投入到各种建设周期不等的房地产。由于建设周期长的房地产项目，其投资收益高，风险大；而建设周期短的房地产项目则反之。在房地产投资中把不同建设周期、不同收益、不同风险的房地产项目结合起来，即可取得良好投资收益，也降低了投资风险。 开发主体分散化 共同投资是多个从事房地产开发的企业集合资本，共同进行一项开发活动。 共同投资的基本动机是分散风险。为此，要保证投资各方的优势互补，利用各投资主体分别在资金、土地、技术、管理、社会、环境和政策等方面的优势，实现对风险的最有效管理，最大限度地降低风险。例如，与金融部门、大财团合作，可以利用对方的资金优势；与原土地所有者合作，避免土地自然属性、社会属性带来的风险；与外商合作，可以利用政策优势，获得免税、减税等优惠待遇；与当地企业合作，可以获得社会、环境优势等。 风险单位分割化 对购进来源存在不确定性的大宗重要材料，可以采用从不同国家、不同地区、不同供应商进料的方法，以确保某一渠道出现问题时材料的稳定供应。 在施工过程中，承包商对易燃、易损材料进行分隔存放也是分散风险的手段，因为分隔存放无疑分离了风险单位，各个风险单位不会具有相同的风险源，且各自的风险源也不会互相影响，这样就可以防止材料集中于一处时可能遭受的同样损失。 对企业的重要文件、重要计算机数据，可以采用设置足够的备份，将备份分别存放在不同地点，以降低文件数据毁损、丢失可能给企业带来的风险。 当然，现代企业普遍采用的现金会计与财务会计分离的做法，现代保险公司对重大风险采取的再保险都是基于风险分散的原理。 2.6.4 风险分散的适用 风险分散通过开发类型多样化、开发区域多元化、开发时间差异化、开发主体分散化和风险单位分割化实现。由于各项目风险相互抵消，确实降低了开发商的总体风险。 但也要注意到，由于投资的多元化，开发商面临的风险单位成倍增加。如由于开发类型多样化，原来开发商只需关注一种类型房地产，管理、技术人才仅是适应这一要求而设，现在开发商不得不同时研究各类房地产特性，储备相关人才，面临更多的风险单位。又如，由于风险单位的分割，原来开发商仅需精心关照一座易燃、易损库房即可保证材料安全，现在必须同时照看几座库房。因此，风险分散是以增加风险单位，加大风险管理费用为代价的。 2.7 房地产开发风险利用 2.7.1 风险利用 风险利用(Risk Speculation)是指开发商利用人们惧怕风险、追求安全的心理，通过参与确实存在风险的开发活动，依靠自身扎实的风险管理工作，兴利抑弊，谋求自身最大收益的行为。 风险利用仅针对投机风险而言。投机风险指可供人们进行投机活动进而谋取利益的风险，即可利用的风险。 所谓投机，就是利用机遇以谋取企业利益。从企业开发经营角度，这完全无可非议，经办企业，谋取利润是其根本目的。当然，此处所述的投机，不是指不择手段，损人利己，而是指充分利用机遇以谋取利益。 2.7.2 风险利用的可能性 （1）风险中蕴