唐山市房地产写字楼市场调研报告.doc

PAGE PAGE 1 唐山写字楼市场调研报告 市场调研的对象 主要针对目前唐山房产市场上的写字楼项目，本市调报告涉及到的项目有：火炬大厦、创业中心、金凯越阳光、东方广场、世博大厦。 一、房地产业现状分析 楼市经过了06、07年的疯狂上涨之后，08年出现下降，王石在07年底参加“经济半小时”节目时，抛出了“拐点论”，并且万科率先在全国各城市的项目中开始降价销售，自此，房地产市场一直处于低迷状态。但是，从08年11月份几大城市房产成交量开始上升，根据国家统计局最新公布的数据，2009年1-3月，全国商品房销售面积11309万平方米，同比增长8.2%；商品房销售额5059亿元，同比增长23.1%。3月份，北京商品住宅成交15034套，成交面积168.52万平方米，环比增幅高达79.53%。 不过，对于楼市的下一步发展趋势，却是众说纷纭。因为支撑这一轮楼市上行的最重要因素在于国家信贷和经济刺激政策，根据央行数据，一季度人民币新增贷款已达4.58万亿元，超过往年全年新增贷款金额，为历年所罕见，大量的信贷资金救活了房地产企业；国家4万亿的经济刺激计划带动资金流向市场，这样海量的流动性注入，一方面快速缓解了房地产商的资金压力，另一方面也推高了楼市。再加上此外，中央和地方政府出台的大量房地产市场的支持政策，也是楼市被救“活”的重要因素。目前，成交量放大，这是楼市恢复信心最重要的标志，因为如果成交量锐减，说明没有需求，也说明房价供需双方没有达成一致。但是，近期房地产市场成交量回升存在多个方面的原因：开发企业为加快消化库存，采取了各种策略积极促进销售；信贷、税收等方面的政策优惠降低了居民自住购房的成本，促进了市场信心的稳定；房地产市场已调整较长时期，累积的大量自住需求存在一个释放的过程，从需求属性看，支撑这波楼市反弹的是被压抑一年之久的住房刚性需求。 因此，目前房地产市场“火爆”的基础并不牢固，这样的“火爆”能不能持续还是一个未知数。房地产市场的真正回暖还是要以宏观经济的回升为基础，没有经济增长支撑的“回升”是不牢靠的。 今年一季度，房地产市场呈现小阳春态势，但进入四月份之后，市场显现疲态，一线城市房市的成交量已经逐步萎缩。据北京商报报道，“4月份期房成交的环比增量远小于3月份，增长幅度明显放缓，从3月份的环比增量90%以上下跌到了20%多。”市场需求明显表示出后续乏力，因此不能以为现在的“小阳春”就已经是楼市的止跌企稳。 二、唐山房产现状分析 目前，唐山市推出了很多楼盘，凤凰世嘉、鹭港、香木林、翡翠城、景泰翰林、新华一号、梧桐大道、尚品名都、碧玉华府等等不可一一列举，一时间，好像雨后春笋般的涌现了出来，市场供应量巨大。房管局数据，全市待售商品房11120套，其中路北占67%，为7467套。2009年1月1日至4月19日，路北区成交量为889套，日均8套，按此计算7467套可售933天（约2年半，可卖到2011年11月）。路北7467套，按房管局口径，是取得预售证并具备预售条件开始预售的房子，下半年和明年上半年将取得预售证的房子是现在的5倍，大约4万套。前段时间，涌现出了翡翠城5100起价，香木林4100起价的所谓惊爆价，老百姓都在议论，房子降价了！大家买不起，开发商更拖不起，房价一定会降。但是根据调查，唐山市房地产的价格应该在4000—9000之间，主流价格都个区间，比起最疯狂的时段，的确是下降了，但是今年以来，房价下调幅度并不大，而且销售情况很好，根据房产网上的数据，2月份全市商品房销售299套（间），较上月（176）上涨了69.89%,较去年同期（87）上涨了243.68%；商品房销售均价为7303.51元/平方米，较上月（3913.21）上涨了86.64%。3月份全市商品房销售486套（间），较上月（299）上涨了62.54%,较去年同期（768）下降了36.72%；商品房销售均价为4765.59元/平方米，较上月（7303.51）下降了34.75%。不过，据了解，有的售楼处一个月的平均销售量都能达到120多套，价格也一直非常稳定，这说明唐山的房地产市场并不像大家想象的那么悲观，有着非常强烈的需求，持币观望的人有，更有大部分人已经出手了，是出于自身的刚性需求，也有人认为房产市场会在09年下半年止跌企稳，有着抄底的心理。 三、写字楼市场行情 目前写字楼市场状况 1、经济危机导致市场需求减少 从市场需求看，宏观经济形势动荡使得不少企业被迫放缓或搁置扩张计划,一直占据大份额的金融客户，纷纷被迫或主动采取裁员和搁置扩张计划等方式来应对危机，许多投资客的信心也受到冲击,加上企业破产等，使得绝对需求大幅萎缩，写字楼市场呈现较冷清的局面。北京甲级写字楼整体空置率升至17.38%，成都写字楼市场的空置率也均有不同程度上升，最