深圳新世界四季山水营销执行232p全策行.pptx

报告提纲一.宏观政策分析二.市场调研三.同类项目分析四.项目市场前景分析第一部分 市场调研与分析一.项目基本经济指标二.项目四至分析三.项目资源分析四.产品分析五.SWOT分析六.如何建立差异化第二部分 项目分析一.市场定位二.属性定位三.形象定位第三部分 项目定位一.目标客户特性及需求二.目标客户定位三.客户购买决定因素四.获得信息渠道五.客户访谈第四部分 客户定位一.营销战略二.营销执行第五部分 营销策略2第一部分 市场调研与分析一.宏观政策分析二.市场调研三.同类项目分析四.项目市场前景分析市场调研与分析→一.宏观政策分析一.宏观政策分析货币政策再从紧：央行、银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》927央行、房贷出台新政，规定已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。但对于第二套房贷的界定一直比较模糊，由各商业银行自行决定。12月12日，央行再次执行从紧货币政策，发布《关于加强商业性房地产贷款管理的补充通知》，对第二套房贷进行严格的界定，以家庭为单位认定房贷次数。08年4月25日起，人民银行宣布上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这也是央行今年以来第三次上调存款准备金率，本次调整后，存款准备金率将达到16％的历史新高水平。市场调研与分析→一.宏观政策分析个人住房贷款新政前新政后第二套房首付2-3成对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40% 第二套房贷款利率可享受最高15%的优惠利率贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍；而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高 追加贷款无此项规定商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款 市场调研与分析→一.宏观政策分析政策内容对第二套房的界定：一、以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数。二、对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。其他均按第二套房贷执行。三、已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行。四、商业银行应切实履行告知义务，要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料。凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。对于出具虚假收入证明并已被查实的单位，所有商业银行不得再采信其证明。市场调研与分析→一.宏观政策分析分析总结：根据各种货币从紧政策的出台，规定已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。本项目主要为双拼、三拼户型，购置时为多本产权。以上各种政策对本项目的销售将有直接的影响，导致贷款首付比例不低于四成，及更高的贷款利率。市场调研与分析→二.市场调研二.市场调研梅林片区在售楼盘简要分析4月市场情况分析（见附件一：4月地产行情分析）嘉鑫阳光雅居市场调研与分析→二.市场调研开发商：深圳市嘉鑫辉煌房地产有限公司占地面积：8084㎡总建筑面积：39330㎡总户数：354停车位：233物业类别：商住楼,两栋26层的高层销售价格：起价16000元/㎡，最高价23000元/㎡，均价18500元/㎡内部配套：三层平台全景花园、游泳池、架空层车库、步行商业街以及配套幼儿园景观资源：小区内花园、塘朗山、梅林公园主力户型：38㎡左右的一房，68㎡左右的两房项目动态：2008年3月7日，推出5套特惠一房两房，价格在1.6-1.7万/㎡ 推广主题：“在城市，开始原生”嘉鑫阳光雅居市场调研与分析→二.市场调研嘉鑫阳光的双拼户型为A栋的01、02拼和09、10拼，双拼后面积为212.49㎡，实用面积为161.75㎡，价格为17000元/㎡半山·御景市场调研与分析→二.市场调研开发商：深圳市津联泰投资有限公司占地面积：10060㎡ 总建筑面积：36733㎡总户数：326停车位：213物业类别：普通住宅,共6栋10-17层的小高层内部配套：游泳池、泛会所景观资源：笔架山公园、银湖野郊公园、立体庭院式园林销售价格：最低价17000元/㎡，均价21000元/㎡主力户型：70㎡左右的两房，100㎡左右的三房，户型达到40多种，销售较均衡项目动态：20