华夏-龙湖时代天街商业定位策划报告.docVIP

华夏-龙湖时代天街商业定位策划报告 龙湖后工项目商业策划报告2009年12月25日北京。上海。深圳。成都。重庆。沈阳Beijing1. Shanghai. Shenzhen. Chengdu. Chongqing. ShenyangPage 0 报告提纲一、城市宏观环境分析二、商圈可行性论证三、标杆企业研究四、竞争项目分析五、项目整体发展战略建议Page 1 城市宏观环境分析?城市概况?宏观经济分析?城市规划分析?重庆商业市场分析Page 2 城市宏观经济分析待补充（实习生）Page 3 重庆整体商业市场分析重庆商业发展迅速，主城区商业发展成熟，新兴区未来商业格局域发展迅速，商业多中心发展趋势明显传统商圈：－面积450万平方米9－零售总额：450亿元－1 解放碑商圈10－2 观音桥商圈2－3 沙坪坝商圈7－4 杨家坪商圈13－5 南坪商圈本项目1新规划商圈:11－面积：增加180万平方米5－零售总额：120亿元以上4－6 茶园商圈6－7 西永商圈8－8 大渡口商圈－9 北碚商圈－10 渝北商圈－11 巴南商圈?重庆主城区的5个传统商圈（解放碑商圈、观音桥商圈、杨家坪商圈、沙坪坝商圈、南坪商圈）的发展受到道路、建筑等硬件限制，其他新兴商圈以良好的规划对老商圈形成了有力的挑战资料来源：《重庆市城乡总体规划（2007-2020年）》；TCBL研究Page 4 重庆整体商业市场分析大坪在政府高定位的规划中，将得到快速发展大坪作为重庆城市几何中心，交通枢纽地大坪：目前处于建设阶段观音桥：高速发展中代表商业项目：北城天街、茂业百货、带，目前迎来了大规模的住宅、商业开发，新世界百货、新世纪百货知名地产大鳄进驻快速提升区域发展速度；大坪将成为渝中乃至重庆的商业发展核心区域，几何中心的城市地位将得到正名。沙坪坝：发展建设中解放碑：发展最成熟，稳步上升代表商业项目：嘉茂购物中心、王府代表商业项目：大都会广场、美美百井百货、重百货、王府井百货、重百观音桥沙坪坝杨家坪：高速发展中南坪：发展建设中代表商业项目：西城天街、家乐福、代表商业项目：百盛、新世纪百货、解放碑新世纪百货、重百人人乐大坪杨家坪南坪资料来源:TCBL研究Page 5 重庆整体商业市场分析城市综合体大开发，城市副中心快速发展财富中心重庆目前迎来了城市综合体大开发的阶段，支持着各自的城市副中心或商圈的发展；中渝项目而未来城市综合体中的商业体量也比较大，如重庆天地、中渝项目的东和冉家坝项目商业体量均达到约40万平方米。协信中心项目名称物业形态商业体量（㎡）越洋项目城市综合体170,000成大置业项目协信中心城市综合体30,000金融街.世纪中心越洋项目东和冉家坝项目城市综合体88,000煌华国际项目城市综合体120,000煌华国际财富中心城市综合体160,000鼎固日月光重庆天地中渝项目城市综合体400,000重庆天地城市综合体400,000金融街.世纪中心城市综合体70,000成大置业项目城市综合体68,000资料来源:TCBL研究鼎固日月光城市综合体130,000Page 6 重庆整体商业市场分析城市商业档次逐渐提高，大坪商业层次升级为必然趋势随着LV即将进驻美美百货，北城天街新馆的建设，重庆商业档次也进一步拔高，而大坪目前的商业档次偏低，与区域发展脱节，未来需进快提升。美美百货北城新馆北城新馆业态规划资料来源：TCBL研究Page 7 宏观环境分析小结宏观环境向好规划促进发展商业发展利好–城市综合体成为–重庆市城市–交通便捷度趋势，未来竞争地位提升，宏提升，区域较大观经济平稳发发展前景良展，整体环境好向好小结：项目拥有良好的外部发展条件，也将面临激烈竞争Page 8 商圈可行性论证?城市副中心理论研究?商圈发展案例研究?项目商圈发展要素分析Page 9 商圈可行性研究项目发展目标：打造大坪成为渝中第二个核心商圈，进而树立城市副中心地位城市副中心理论研究商圈发展案例分析本项目商圈发展要素分析日本东京都市理论研究上海徐家汇商圈项目发展的核心条件梳理结论：渝中区将形成第二北京王府井商圈项目如何打造大坪商圈个商业中心结论：商圈形成发展的条件与特征Page 10 商圈可行性研究城市都心副都心理论研究城市副都心城市副都心城市综合体城市综合体城市综合体城市都心–城市都心具有最高的中心性–副都心可以同时存在几个，副都心与都心之间以城市主要交通干道紧密相连–副都心承担都心部分功能，可以以某项功能为主，与都心形成差异性–在一定环境条件下，都心副都心可实现功能与地位的转变Page 11 商圈可行性研究城市都心副都心理论研究城市工商业的发展和人口的集中，虽然可以使城市出现繁荣，但城市机能的过度集中会带来城市都心部的一系列矛盾和问题，如土地价格飞涨、环境恶化、交通拥挤、夜间人口减少等。在此基础上，学者通