协成机构石家庄元氏蟠龙湖龙城墨郦山项目定位策划报告.doc

协成机构石家庄元氏蟠龙湖龙城·墨郦山项目定位策划报告 .fdcsky.net 房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，：1053527879 * 石家庄元氏蟠龙湖 龙城·墨郦山项目 定位策划报告 .fdcsky.net 房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，：1053527879 * 提案架构 项目分析 区域市场 项目定位 产品建议 .fdcsky.net 房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，：1053527879 * 知己知彼，百战不殆 .fdcsky.net 房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，：1053527879 * 项目分析 .fdcsky.net 房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，：1053527879 * 总体规划指标： 项目概况 项目位置：元氏蟠龙湖风景区 1 占地面积 1180亩 2 总建筑面积 28万平米 3 容积率 0.36 4 绿化率 87% .fdcsky.net 房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，：1053527879 * 项目 SWOT分析 优势 劣势 机会 威胁 蟠龙湖景区是传统度假旅游区，知名度较高，随着旅游业的发展蟠龙湖区域潜在发展机遇较大 未来红旗大街延长段的修通，将大大拉近市区和项目之间的距离 蟠龙湖周边个别高品质竞争项目将同期销售，竞争环境更为严峻 龙凤湖板块竞争优势大于本板块 石家庄不成熟的别墅市场造成诸多不确定因素 离城区的距离较远 项目周边配套较差 蟠龙湖别墅市场老盘烂盘较多，市场口碑较差 一期已建设完工的部分产品和其他相关设施对项目整体改进造成一定的影响 背靠蟠龙湖，无法享受一线湖景 位于蟠龙湖风景区，拥有较好的自然景观资源 项目地块三面环山，一面邻接马路，具有较好的地势环境，便于整体规划和开发 交通相对便利，风景区主干道从项目门前通过 项目占地面积和总建筑体量规模较大，属于高绿化率项目 目前部分园林、道路和配套设施初步成形 开发商雄厚的实力保障 .fdcsky.net 房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，：1053527879 * 项目一期产品存在的问题 产品立面风格模糊，缺乏个性，缺少层次感和表现力，直接影响项目价值感 样板区园林和庭院景观，随意性较强，视觉及居住舒适度差 ，现场园林缺乏别墅气质 .fdcsky.net 房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，：1053527879 * 样板间户型问题较多：户型尺度感较差，层高较低，舒适度不够好，地下室空间狭小欠舒适，出现暗卫和明储藏间的明显设计问题，阳台和露台主要集中在北向且狭小、缺少安全护栏等，整体缺少高端别墅产品应有的细节和品质 项目一期产品存在的问题 售楼处立面过于严肃、呆板，售楼大厅过于空旷，显得层高不够，视觉压抑，家具沙发体积太大且色调风格欠考究，缺少别墅项目应有的品质 .fdcsky.net 房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，：1053527879 * 核心问题 项目定位不够清晰明确 产品力较弱，缺乏竞争力 .fdcsky.net 房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，：1053527879 * 从市场中来，到市场中去 思考方向 .fdcsky.net 房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，：1053527879 * 区域市场 .fdcsky.net 房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，：1053527879 * 石家庄别墅市场版图 平山温塘板块 滹沱河正定、藁城板块 蟠龙湖板块 龙凤湖板块 鹿泉西山板块 栾城板块 从项目分布的集中区域、区域景观资源和主要特色来看，石家庄别墅市场可以分为以下6大板块 .fdcsky.net 房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，：1053527879 * 一、蟠龙湖板块（碧水别墅、岸乡、大湖之翼、麟凯·江山墅） 二、龙凤湖板块（天籁·山水清音、天下财富湾） 三、鹿泉西山板块（奥克兰风情小镇、奥斯卡纳） 四、平山温塘板块（温泉桃花城、阳光河谷、乐城、神池花园） 五、滹沱河正定、藁城板块（江南新城、御汤墅） 六、栾城板块（卓达·太阳城、天山·城市假日） 各板块主要项目 .fdcsky.net 房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，：1053527879 * 蟠龙湖板块 碧水别墅、岸乡、 大湖之翼、麟凯·江山墅 .fdcsky.net 房商网—海