时代赢创太原鼎晨南屯商业项目前期策划案.pptx

鼎晨南屯商业项目前期策划案The business planning Report 第一部分 太原商业现状分析提报纲要第二部分 本案综合分析第三部分 本案定位分析第四部分 本案产品规划第五部分 本案营销建议第一部分 太原商业现状分析（一）太原商业发展历程简述太原商业布局与现状分析/太原商业发展历程2003-2004年间被业内与业外人士均称为“太原商业地产黄金年”，项目有：《铜锣湾国际广场》、《和信摩尔》、《环球世运村》、《麦特摩尔》、《基磊·鸿金宝》、《巴黎大街》等；2005-2008年出现了供应量的连年下滑，市场销售萎缩，信心不足，原因来自03-04年大量上市商业所承诺的回购返租实现较差、小面积分割无法办产权等纠纷。07-08年间，太原商业供应多为社区内街商业和临街底商。* 2009年至今，太原市商业供应面积再现高峰，达40.61万平方米。现售大型商业物业主要是新东方品牌大世界、其次还有万达广场酒吧街——太原不夜城、太原富力城、昌盛双喜城等临街商铺。太原商业布局与现状分析/太原商业发展历程* 2005-2007年太原市的商业市场销售价格一直缓慢上升；* 2008年受金融危机的影响，销售价格略有下降，* 2009年至今太原商业市场销售均价约为：15167元/平方米。太原商业布局与现状分析/太原商业发展历程 2005-2007年太原商业市场销售率呈上升状态，尤其2007年，在市场供应量少的情况下，销售率高达89.6%，呈现商业地产回暖势头； 2008年由于金融危机的影响，商业市场呈现“量价齐降”的现象； 2009年至今，由于商业市场供应的加大、售价提高，以及商业难以办理“按揭”等方面的原因，太原商业地产项目销售再次回归较低迷的状态。太原商业布局与现状分析/商业政策及影响《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》发布时间：2010年4月17日 国发〔2010〕10号主要内容：　《通知》主要通过五方面共十条措施遏制房价过快上涨，相对于2008年在全球金融危机的影响下，国务院出台的扩大内需十项措施，业内又将此《通知》称之为“新国十条”。1、新政绝非打垮房地产市场2、新国十条对商业和写字楼市场不会造成任何影响　过去几年来，商业和写字楼市场一直受政策影响很少，既没有得到政府鼓励和支持，目前也不会受到政策的限制和打压。商业和写字楼市场近几年基本与中国的经济同步发展。3、新政带来商业地产新机会 此次商铺不在二套房贷新政的界定范围内，在这种情况下，选择好的商铺、写字楼的租赁回报会比普通住宅更大 。零售业以及商业地产仍有较好的发展前景 。国十条对房地产市场的影响4、新国十条对住宅投资的打击较为严重太原商业布局与现状分析/太原商业发展历程小结： 2009年至今，太原商业项目供应面积趋于饱和，受政策及市场需求的影响，目前太原整体商业呈现“量价齐升、销售放缓”的态势。 在现市场环境下，对新增商业地产项目的定位与销售提出较为严峻的考验！（二）太原商圈现状调研（1）太原商圈分布专项商业市场 兴华街及滨河西路西建材市场建设路与长风街交汇处图书市场 普国电子市场电子市场 南内环街电脑市场 大南门附近通讯市场 双塔东街两侧医药市场 南内环桥\漪汾街沿线家居市场 尖草坪商圈小商品市场建设路\太榆路\长风西街汽贸市场太原商业布局与现状分析/太原商圈现状调研柳 巷中央商业区 长风＆亲贤南太原高档商业区高度繁荣全省集客太原商业布局与现状分析/太原商圈现状调研小结：1、柳巷商圈所经营的中高档服饰百货商场异常繁荣；2、亲贤长风商圈由于王府井、百盛、燕莎、茂业等百货商场的进驻逐渐了形成了高端百货市场；3、朝阳商圈为传统的批发零售服装市场；4、休闲娱乐、旅游购物、会展文化等消费型的商业在太原尚欠发达。本案位处新市府核心区位，紧邻长风文化商务区，是集文化、商业、金融、办公、会展为一体的综合商务区。本案如何打造华北最大的步行商业街区是我们需要考虑的问题。（2）传统商圈现状调研传统商圈现状调研/典型经营性商业现状百货零售传统商圈（迎泽区枊巷等片区）物业名称地理位置档次经营面积㎡营业额租金营业时间梦工厂女装店枊巷中档804000元/天15万元/年（5.14元/天/㎡）9：30-20：30海底饰界柳南缤缤服饰地下室中等6.21000元/天2.5万元/年（11.05元/天/㎡）9：30-20：30敏世界富百家购物广场二层b-135中等81600元/天3万元/年（10.27元/天/㎡）8：30-20：00恒源祥开化寺街高1505000元/天10万元/年（1.83元/天/㎡）8：30-20：30达芙妮钟楼街高751.2万元/天18万/年（6.58元/天/㎡）8：30-20：30意尔康钟楼街高2003万元/天40万/年（5.48元/天/㎡）8：30-20：