思源青岛城阳首开项目前期策划方案.pptx

宏观经济中观青岛项目整体定位研究报告体系项目开发建议区域城阳典型项目地块概况地块价值SWOT分析报告目录市场研究项目本体研究案例研究及借鉴项目定位建议一、市场研究宏观经济状况中观青岛现状及趋势区域城阳现状及趋势典型项目研究宏观形势概述界定项目面临问题世界经济发展形势世界经济形势中国经济形势 房地产市场形势当前宏观政策未来宏观政策预期美国欧盟日本09年第三季度GDP环比增长1.1%环比增长0.4%增长了1.2%经济表现实现了季度环比正增长，表明美国经济终于告别了连续4个季度的衰退摆脱了之前连续5个季度衰退的局面，正式进入复苏时隔两年半以来的最高增长率，显示出日本经济出现复苏征兆从各国经济变化来看，世界经济形势正逐步走向复苏宏观形势概述中国经济形势世界经济形势中国经济形势 房地产市场形势当前宏观政策未来宏观政策预期2009年国内生产总值335353亿元，按可比价格计算，比上年增长8.7%。分季度看，一季度增长6.2%，二季度增长7.9%，三季度增长9.1%，四季度增长10.7%；09年8.7%的经济增速，实现了全年“保八”的目标，中国经济快速企稳的迹象已十分明显，09年中国的经济复苏速度令世界震撼。宏观形势概述中国经济形势世界经济形势中国经济形势 房地产市场形势当前宏观政策未来宏观政策预期2009年适度宽松的货币政策，为有效扭转我国经济增速下滑的趋势提供了强有力的货币信贷支持，天量资金与政府投资支撑了本轮经济复苏；政府四万亿的扩大内需计划显然对本轮经济的复苏起了决定性作用，上半年固定资产投资对GDP贡献率甚至高达87%。宏观形势概述界定项目面临问题全国房地产市场形势房地产产业整体受益，正反馈链条推动产业继续繁荣世界经济形势中国经济形势 房地产市场形势当前宏观政策未来宏观政策预期天量信贷资金流入房地产避险房价上涨宽松货币政策充足资金通涨预期加速楼市繁荣通涨预期实现吸引更多资金进场房地产产业受益于宽松货币政策及天量的信贷支持，楼市进入正反馈链条从而带来一波持续的上涨热潮。宏观形势概述全国房地产市场形势世界经济形势中国经济形势 房地产市场形势当前宏观政策未来宏观政策预期12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，为年度之最；国房景气指数为103.66，比11月份提高0.88点；2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%；商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%；商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%，全年平均房价4695元/平方米，房价涨幅24%，为近15年之最，房地产市场堪为火爆。宏观形势概述全国房地产市场形势世界经济形势中国经济形势 房地产市场形势当前宏观政策未来宏观政策预期房地产市场形势具体表现为：全国中心城市地王频出，开发商全国疯狂拿地；商品房价格持续飞涨，京、深、沪三地房价超美国；投资性购房占据50%以上比例，空置率不断上升；部分中心城市租售比达到1：400以上，房价收入比在12以上，远高于国际通行标准，已经出现房产泡沫 ，并有向二线城市扩散趋势。宏观形势概述当前房地产宏观政策世界经济形势中国经济形势 房地产市场形势当前宏观政策未来宏观政策预期在上述房地产市场表现下，为防止房价上涨过快，促进房地产市场平稳健康发展，政府对于房地产政策风向开始变化，旧策重申，紧缩程度明显加码。证监会、国土局拟设新规，房企股市融资暂缓；二手房营业税免征年限“2变5”；货币政策 明松暗紧，银行房贷将出现分化；09年12月17日，五部委发通告：开发商首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%；10年 1月10日，国11条明确规定第二套（含）以上住房贷款首付款比例不得低于40％，贷 款利率严格按照风险定价；10年1月18日，中国人民银行宣布存款类金融机构人民币存款准备金率将上调0.5个百分点。宏观形势概述未来宏观政策预期世界经济形势中国经济形势 房地产市场形势当前宏观政策未来宏观政策预期增大城区土地供应量，以增加市场供应；提高房贷门槛，提高第二套房购房首付和贷款利率；可能继续上调银行准备金率；经济回暖局势下，1-2次小幅加息以应对通货膨胀； 美元持续贬值，人民币预计在明年升值3%-5%。宏观形势概述未来宏观政策预期世界经济形势中国经济形势 房地产市场形势当前宏观政策未来宏观政策预期青岛思源认为，2010年购房优惠政策将逐步温和收紧。由于宏观经济尚未完全复苏，房地产业对我国经济发展影响巨大，预计政府下一步政策将转向保稳定为主。结合近期国务院工作会议，我们认为着力点将会体现在三个结合上：一是保增长与保稳定的结合；二是短期政策与长期政策的结合；三是政策的稳定与政策的完善相结合；政府将以土地供给、税收、金融政策加大房地产市场调控，目标在于调控稳定房价。楼市在此基础上，将会出现一段较长时期的平稳上