盛世临安营销初案表现（终）.pptxVIP

结构市场分析目录项目解析营销执行计划回款计划Market Analysis PART 1市场分析宏观分析市场分析国务院1月26日召开会议，要求进一步调控房地产市场，各地要确定价格控制目标并向社会公布。 2011年中南海的重拳出击，将全面对全国房地产市场进行打压。二套房房贷首付比例提高至60% 本地2套房和外地1套房家庭将停购 商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款对个人购买住房不足5年转手交易，统一按销售收入全额征税在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施囤地捂盘房企停发股票债券停贷 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 坚持和强化舆论引导 勤创认为：新的拆迁条例影响土地的供应，对房价是看涨的因素；利率的提高对房价是看跌的因素；新出台的国八条和各个城市的实施细则，尤其是以限购为主的政策对房价是看跌的因素。 建水县红河州地产发展前景市场分析红河州作为云南省第一人口大州，蒙自、个旧、开远三市作为红河州的政治、经济核心，随着个、开、蒙城市圈的打造，必将带动整个红河州政治、经济、文化的大发展；作为红河州的全国著名文化、旅游圣地的建水，其城镇化水平仅次与蒙自、个旧、开远三市，在红河州所有县级行政单位中处于较高水品。作为云南省第一人口大州的红河州，其地产发展水平处于中低水平，城市化及地产发展较好的个旧市其房价也是红河州的标杆（9000/㎡），随着整州经济、城市建设的不断高速增长，可以预见红河州未来的地产发展即将迎来一个良好的市场基础。建水地位市场分析建水作为全国著名的文化旅游目的地，是红河州最重要的旅游名片之一；在未来“泛亚铁路”建成后建水将作为玉蒙段重要的中转站；建水目前地产开发量较大但价格处于相对偏低的水平，处于红河州重要地区的投资洼地，未来有较大的升值潜力；建水依托自身强大的旅游资源及未来“泛亚铁路”的主要中间站必将成为未来红河州的投资热点地区。建水地产发展格局市场分析新城区本案老城区正整体格局进入新城区与老城区交替开发面市局面，新城区的高价值特点与老城区旧城改造特点的发展趋势。重点案例市场分析重点案例市场分析重点案例市场分析重点案例市场分析重点案例市场分析均价分析市场分析现阶段建水的房价处于当地阶段性高值，住宅均价约2350—3400元/㎡结论市场分析勤创认为： 建水地产开发进入了一个阶段性“井喷时期”，大量楼盘面市或即将面市，总体量接近100万㎡；市场竞争进一步加剧，存量及新增量的消化给市场带来巨大的压力，同时由于大量的集中放量也给市场释放了一个积极的信号，建水的房地产产业全面启动。Project AnalysisPART 2项目解析项目解析基础情况本项目地块位于建水老城区西侧，通过建水大道可快速抵达广慈湖、建水人民医院、建水县政府；地块周边有大量新建社区及待建土地；地块周边道路规划优良交通便利；地块处于新兴居住开发片区，现阶段人口密度较小。建水大道本案项目解析施工情况现阶段已进入封顶断水阶段，此阶段非常有利于现场硬件体验支持条件。项目解析一期产品梳理住宅：住宅总数1000套；多层房源780套；小高层房源220套；住宅建筑面积共计：136868.71㎡商业：主要分布在1至4栋、21栋、25栋、29栋、34栋、35栋底层为沿街商铺，商铺1至4商铺为独立商铺；（如图红色区域）商铺建筑面积共计7920.33 ㎡；车位：地下车位160个；车位建筑面积共计5762.39 ㎡；项目解析一期剩余房源梳理小高层：1、2栋共120套；多层：5栋2套；6栋2套；7栋6套；8栋11套；10栋5套；11栋12套；12栋1套；13栋4套；14栋3套；15栋4套；16栋1套；17栋3套；18栋4套；19栋1套；22栋1套；23栋5套；24栋7套；27栋5套；28栋3套；30栋1套；31栋6套；32栋6套；33栋4套；共计：97套总计剩余房源：217套剩余房源分布过于广泛尤其是多层剩余产品分布覆盖本项目一期约90%的区域，小高层产品剩余货品为完整的1、2栋楼。项目解析现阶段面临难点巨大的前期团购房源使我们面临的是巨大的销售挑战及压力！难点分析：团购时期市场面推广策略缺失，项目面临着巨大推广挑战。货源的缺失：整体产品线出现错位，俗称“卖花”导致销售控制及货源出货比例不协调，客户选择性全面受限。低价位表现：团购是急需现金流的表现形式，仅限于价格测试的主要方式之一。而团购房源到达总货源总数的约90%，市场价值形象完全散失。对剩余货源市场反应将会呈现消极状——“残羹剩饭”炒房者大量涌现：低价位利用高价位大量炒房形式将出现，对正常现场销售会出现致命性伤害。高总价产品积压：剩余货品将近27%（58套）的200㎡以上大户型，致使定价全面升级。总价提高，200平米以上户型将变成本项目滞销原因之一。价值推广难度较大：价值需花大量精力、财力、物力去向市